财报解读之万科 2024Q1:营收负增长，出现大幅亏损
4 月 29 日，万科发布了 2024 年度第一季度业绩报告。万科在第一季度实现营收 615.9 亿元（人民币，下同），同比降低 10%。$万科企业.HK $道琼斯指数.US $标普 500 指数.US $恒生指数.HK $纳斯达克综合指数.US $纳斯达克指数 ETF - Invesco.US $中国恒大.HK$碧桂园.HK $绿城中国.HK $美国房地产 ETF - Vanguard.US
一、个人观点汇总
1. 万科第一季度业绩表现依旧低迷，不仅营收负增长，盈利情况这边更是出现大幅亏损。
2.尽管万科在近两年内积极推进战略转型，力图通过增加服务型业务收入来实现收入来源的多元化，以减少对房地产销售收入的依赖，目前情况来说仍面临着不小的挑战和诸多不确定性。
3. 近期万科股价出现大幅下跌，负面舆论缠身也是非常关键的，这次情况不容乐观，从整体市场行情来看，操作地产标的还需谨慎考虑。
整体来看，万科第一季度业绩依旧低迷，营收负增长且盈利大幅亏损。尽管公司近两年积极推进战略转型，力求通过增加服务型业务收入实现收入来源的多元化，减少对房地产销售收入的依赖，但目前仍面临不小的挑战和不确定性。近期万科股价大幅下跌，负面舆论缠身，整体市场形势不容乐观，投资者在操作地产标的时需谨慎考虑。
二、财务分析：营收负增长，出现大幅亏损
在营收方面，万科一季度实现营收 615.9 亿元，同比降低 10%。深入各业务条线的分析，不难发现作为万科营收主力的房地产开发业务表现并不理想。一季度的合同销售金额达到了 579.8 亿元，然而与去年同期相比，这一数字却下滑了 42.8%，显示出市场需求的疲软和消费者购房意愿的降低。同时，一季度的结算金额也呈现出下降趋势，达到 466.7 亿元，同比下降了 13.8%，反映出项目完工和交付的速度可能受到了一定程度的影响。
在盈利方面，万科一季度的表现更是令人担忧。该季度归属于上市公司股东的净利润出现了亏损，金额为 3.6 亿元，与上年同期的盈利 14.46 亿元相比，同比下降了高达 125.0%。这一巨大的盈利下滑，主要源于毛利率的大幅下降。万科一季度的毛利率仅为 10.5%，与去年同期相比下降了 6.7 个百分点，显示出公司在成本控制和运营效率方面可能面临了较大的挑战。
三、运营剖析：地产行业依旧在蓄力，万科转型还需努力，舆论缠身，股价大跌
1.地产行业依旧在蓄力
房地产市场的低迷已经持续数年，这段时间内，市场经历了从繁荣到萧条的剧烈转变。虽然近期随着政策层面的不断调整和纾困措施的实施，市场似乎有所恢复，但与过去的辉煌时期相比，当前的市场表现依然显得相当弱势。
整个行业的拐点尚未明确显现，市场仍然处于不断蓄力的过程中。这种不确定性使得市场参与者们需要保持谨慎和警惕的态度，不能盲目乐观。
2. 万科转型还需努力
万科作为国内房地产行业的领军企业，在多年的发展历程中一直扮演着举足轻重的角色。然而，随着市场环境的不断变化，万科也面临着新的机遇和挑战。在当前的市场环境下，万科正积极推进战略转型，以寻找新的市场机遇和增长点。
在战略转型的过程中，万科在多个领域进行了多元化的拓展。公司涉足建筑经营、物流仓储等领域，希望通过这些新业务来提升自身的抗风险能力。同时，万科还注重轻重并举，平衡重资产和轻资产业务的比例，以实现更高效的增长。
除了房地产开发业务外，万科在租赁住宅业务方面取得了显著的成绩。上季度，租赁住宅业务实现营收 8.33 亿元，同比增长 7.3%。新拓展房源 7121 间，累计开业房源数量达到了 17.95 万间，出租率高达 93.9%。值得一提的是，其中有 10.82 万间房源被纳入了保障性租赁住房项目，为城市的租赁市场提供了更多的选择。
在物流仓储业务方面，上季度物流仓储业务实现营收 9.7 亿元，同比增长 1%。其中，高标库营收虽然下降了 5.4%，但冷链营收却增长了 10.1%，显示出公司在冷链物流领域的竞争优势。
此外，万科在商业开发与运营、拓展海外市场方面也取得了积极的进展，这里不再赘述。
3. 舆论缠身，股价大跌
近期万科无疑成为了公众关注的焦点，频繁登上热搜榜单，一系列问题如同阴霾般笼罩在这家国内知名房企的头顶。股价下跌、经营挑战、流动性承压以及转型困难等问题，像一座座大山压得万科喘不过气来。然而，万科并未因此而退缩，反而展现出了强大的韧性和决心。
面对股价下跌的压力，万科正在积极采取措施稳定市场情绪，包括加强投资者关系管理、积极回应市场关切等。同时，公司也在努力改善经营状况，通过优化业务结构、提高运营效率等方式，力求实现业绩的稳步增长。不过从近段时间持续下架的股价来看，目前万科还没能收复投资者的消极情绪，谨慎考虑。
此文为个股分析，均为个人在能力范围内思考心得，还望大家批评指正。另外，本文不构成投资参考建议，望各位读者独立思考。
