杭州首单保租房 REITs 申报：国企存量盘活试验，安居成色几何？

2026 年 4 月 29 日，深交所公募 REITs 信息平台公示，中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式申报。这也是杭州首单保租房公募 REITs，项目原始权益人为杭州市安居集团旗下核心运营主体——杭州市安居宁巢投资有限公司。

事实上，杭州保租房 REITs 的筹备早已启动。2024 年 11 月，杭州城投便披露，市安居集团已启动首单保租房 REITs 申报工作，计划通过存量商品房收购、闲置安置房盘活、市区联动协作等方式扩充房源，并依托 REITs 工具打通 “投、融、建、管、退” 业务闭环。

此后项目推进持续提速。2025 年 12 月，安居集团官宣全力冲刺 REITs 发行，计划通过资产证券化盘活存量不动产，构建 “投资—建设—运营—发行—再投资” 的循环模式；同月，杭州城投再度强调，以 “运营专业化 + 资产证券化” 筑牢长效发展底座。2026 年 2 月，安居集团党委书记、董事长谢小敏明确，将加快 REITs 落地，并同步谋划后续扩募，把资产证券化列为集团核心发展战略。

成立仅三年的杭州市安居集团，迎来一次全方位检验。这单 REITs 申报，不只是一款资本产品的落地，更是对企业初心、运营实力与发展模式可持续性的综合大考。在全国全面推进 “存量商品房转化保障房” 的政策背景下，市场普遍期待杭州本土形成完整的资管闭环。依托优质主体信用，安居集团此前发行债券曾创下全国同期限私募债最低利率，为本次 REITs 申报筑牢信用根基。

但概念与背书之外，市场更需要客观的数据审视：三年整合期内，安居集团资产规模成色如何？“收存转保” 模式是否真正跑通？实际运营表现怎样？这只本土首单保租房 REITs，真实价值究竟几何？

■ 三年整合蓄力：杭州保障房底盘基本盘筑牢

2022 年 12 月，立足本地保障房统筹需求，杭州市安居集团正式组建，旨在破解过往 “重建设、轻运营” 的行业痛点，整合公租房、保障性租赁住房、共有产权房等各类安居资源。短短三年，企业从资源整合平台，成长为杭州保障性住房建设运营的核心载体。

结合 “十四五” 官方统计口径，集团累计筹集保障性住房超 12 万套（间），资产布局清晰：公租房约 8.83 万套，包含市本级在管项目 208 个、房源 6.58 万套；保障性租赁住房约 2.78 万套（间），在营项目 20 个、运营房源 1.92 万套（间）；共有产权房落地 7 个项目、合计 6749 套。

旗下安居宁巢 2024 年 1 月成立，成长势能突出。短短两年内，公司保租房在营房源从约 8000 套（间）快速扩容至近 2.2 万套（间），实现规模三倍增长，服务覆盖杭州八大城区，搭建起适配蓝领、白领、青年人才的多层次租住产品体系。

规模扩张背后，是存量盘活与增量建设并行的发展路径。

存量端，“收存转保” 从试点走向规模化落地。2025 年 11 月 11 日，杭州市安居集团发布存量房源征集通告，面向主城八区吸纳闲置存量房源，优先改造中心城区优质物业，为后续大规模盘活明确实施路径。

政策落地之下，项目加速落地：2025 年 5 月，宁巢河语光年府改造项目入市，开业半月实现满租；2026 年 1 月，全市规模最大 “收存转保” 项目峯阁府平稳落地，1232 套房源顺利完成合规转化与交付。

2026 年 3 月，联动区域市属国企集中盘活 1374 套核心区安置房，覆盖多元户型；4 月再度落地三里亭、大关片区 120 套存量房源改造。上述项目均为市属国企之间存量资产统筹合作，以轻资产运营为主，由安居宁巢统一改造、标准化运营，不属于市场化商品房收购。

增量层面，6 个公交场站 +TOD 复合项目同步建设，总建筑面积超 31 万平方米，预计 2027 至 2029 年陆续交付，可新增保租房 2823 套，为后续 REITs 扩募储备优质底层资产。

从整合划转到自主运营，安居集团已成为杭州安居保障体系的核心支撑。但体量优势不等于运营实力，更不能直接等同于 REITs 投资价值，资产质量、现金流稳定性，才是产品长期发展的核心支撑。

■ 高出租率背后：保租房盈利的结构性矛盾凸显

保租房 REITs 的核心逻辑，不在于资产规模，而在于持续稳定的现金流。从安居宁巢当前运营数据来看，核心项目出租表现，已对标市面成熟上市保租房 REITs。

高端租住板块，宁巢 Ning+ 系列定位青年改善，河语光年府开业即满租；峯阁府作为大型存量转化项目，整体运营平稳、租住口碑稳定；人才公寓赛道，亚运村改造的宁巢美地公寓出租率高达 99%；蓝领安居领域，钱塘公寓统筹房源 4200 套，长期出租率稳定 97% 以上，产业工人租住占比超九成，普惠租住成本低至 5 元/人/天。此外，桃源店、彩虹天空之城等普惠社区首开即满租，石桥路、颂学轩等成熟项目常年保持高入住水平。

分层化产品布局，形成差异化租金结构：普惠床位月租低至 390 元，刚需小户型 1500 元/月起，改善型 Ning+ 系列租金区间 2800-4400 元/月。多元客群有效分散市场波动风险，进一步平滑租金收入结构。

高出租率的另一面，是行业普遍存在的盈利短板。

其一，租金存在政策天花板。保租房绑定民生属性，租金实行限价管理，调价空间受限，未来收益提升只能依靠内部管控、运维提效，难以依赖租金上涨。

其二，改造与运维成本刚性偏高。存量房源普遍存在设施老化、消防升级、管线改造等硬性投入，长期维修养护支出稳定；TOD、场站类新建项目投资大、周期长，短期难以贡献现金流。

其三，行业天然微利。收入高度依赖租金，人工、能耗、折旧、税费等固定支出居高不下，净利润空间有限，决定了保租房 REITs 以稳健分红为核心，缺少高弹性收益空间。

资产区位是项目一大优势，本次申报底层资产多集中在运河新城、钱江新城、城东新城等主城板块，配套完善、通勤便利，青年及新市民租住需求稳固，空置风险远低于远郊项目。

但核心地段也带来现实压力，存量改造、物业整合综合投入偏高，叠加租金限价约束，“高投入、低回报” 的结构性矛盾长期存在，持续考验运营方的精细化管控能力。

■ 杭州保租房模式：国资路径的优势与现实边界

此次安居 REITs 申报，意义不止单只产品落地，更在于打造一套可参考的城市样本——以国资平台为核心，串联存量盘活、民生保障与资产证券化，为强人口流入城市提供实践参考。不过这套本土模式，仍存在客观局限。

国资统筹是整套模式的核心优势。相较于市场化长租企业面临的融资难、盈利弱等问题，地方国企依托信用与资源整合能力，可快速盘活分散存量房源，稳定租赁市场秩序。三年间，安居集团完成 4.3 万套公租房权属梳理、72 处历史遗留房产确权，彻底扫清资产合规障碍，为本次证券化铺路。

同时，存量改造模式周期更短，对比新建保租房 2-3 年的建设周期，存量房源改造可快速投放市场，兼顾闲置资产去化与保障房扩容。借助 REITs 退出渠道，资金可回流反哺新项目收储与建设，依托扩募实现资产滚动，逐步降低财政依赖。

国资模式的短板同样客观。国企体系风控严格、流程规范，但市场化激励不足，精细化运营、增值服务打造仍有提升空间。目前安居宁巢已落地标准化服务、智慧运营、公积金直付等便民举措，但在社群运营、个性化服务、资产增值开发方面，和头部市场化运营商仍有差距。

伴随 REITs 落地，企业运营全面进入公开监管视野，出租率、收缴率、现金流、分红水平等指标定期披露，对内部管理、财务管控、运营专业化提出更高要求。

放眼全国，南京、苏州、成都、武汉等人口大市，同样面临保障房扩容、存量房产去化的双重压力，杭州国资统筹 + 存量改造的路径具备借鉴价值。

但模式难以简单复制，杭州样本依托本地楼市环境、市属国企资源联动、三年持续深耕才得以成型，城市基础不同、国资能力不同，照搬容易水土不服。

■ 结语：安居 REIT 落地，民生保障赛道进入长期主义周期

从 2022 年组建至今，三年深耕之下，杭州安居交出了一份完整答卷。超 12 万套保障房储备、2.2 万套成熟运营房源、全域高位出租率，印证了本土保障房统筹模式的可行性。

这单保租房 REITs，注定不会是短期资本故事，而是民生责任与资产运营平衡的长期实践。

对资本市场而言，产品长期价值取决于三大核心：稳定的出租与收缴能力、精细化成本管控、持续的资产扩募潜力，共同决定后续分红水平与市场估值。

对安居集团而言，REITs 不是终点，而是转型新阶段的起点。未来需要在市场化运营、服务精细化上持续精进，在民生普惠底线与市场化回报之间，寻找长效平衡。

杭州首单保租房 REITs 落地，没有行业热度炒作，更像是一场扎根城市的民生长跑。

其最终价值，早已超越单只基建产品发行，关乎一套国资主导的存量安居模式，能否持续迭代、稳定运行，为全国同类城市提供可落地的参考范本。

时间，终将验证这套杭州方案的生命力。