直击 | 汇贤产业信托 2025：写字楼与酒店的 “冰火之歌”

2025 年，环球经济动荡加剧、地缘政治局势严峻，中国经济虽实现 5.0% 的年度增长，但消费疲弱与楼市低迷的拖累持续，商业地产市场呈现明显分化。

汇贤产业信托在这样的环境下，上演了一场业务端 “冰与火交织” 的年度大戏：酒店业务借旅游复苏强势反弹，零售与写字楼业务却深陷市场寒冬。这份年报，深刻折射出当下商业地产的复杂生态与转型压力。

■ 收益承压但分派稳健，财务基本盘筑牢

2025 年，汇贤产业信托实现收益 22.09 亿元（人民币，下同），同比减少 1.28 亿元；物业收入净额 11.46 亿元，同比减少 1.57 亿元。公告明确指出，收入下滑核心源于零售及写字楼物业组合租金收入减少，反映出房地产租赁业务面临的严峻挑战，而酒店物业的优异表现则部分抵消了这一跌幅。

尽管整体业绩承压，但对投资者而言，核心回报并未缩水。2025 年可供分派金额达 2800 万元（含资本性质溢利元素），同比增长 7.7%，分派比率维持 100%；每基金单位分派 0.0043 元，其中末期分派 0.0027 元，将于 2026 年 5 月 27 日派发给 2026 年 4 月 8 日名列股东名册的持有人。

值得注意的是，2025 年起中国附属公司需按法律规定提取 10% 税后利润作为法定储备金（直至达注册资本 50%），信托契约已相应修订，即便如此，公司仍实现了稳定分派，体现了对股东的责任担当。

■ 酒店业务：旅游复苏下的绝对亮点

在汇贤产业信托 2025 年的业绩版图中，酒店业务无疑是最耀眼的存在，成为旅游复苏的最大受益者。

2025 年中国旅游市场全面回暖：国内居民出游人次同比增长 16.2%，突破 65 亿人次，旅游消费同比提升 9.5%；入境游市场更是表现强劲，得益于免签政策扩大至 75 个国家，外籍人士免签入境人次接近 3000 万，同比大增近 50%。

汇贤旗下四间国际连锁酒店精准承接了这一红利，全年物业收入净额同比增长 19.6% 至 1.04 亿元，成功重返 2019 年疫情前水平。

其中，借北京入境旅客 550 万人次（同比 +39%）的东风，北京东方君悦大酒店平均入住率从 66.7% 攀升至 74.3%，平均每晚房价稳守 1496 元，尽显高端酒店竞争力；

沈阳威斯汀酒店则受益于东北冰雪旅游热潮，入住率从 53.6% 提升至 56.4%，平均房价 541 元，在冬季旅游细分市场中站稳脚跟；

成都天府丽都喜来登饭店面对成都激烈的酒店竞争，以 76.0% 的稳定入住率保持稳健，虽平均房价降至 577 元（2024 年为 613 元），仍实现了规模与效益的平衡；

重庆大都会凯悦酒店在重庆旅游热度持续的背景下，入住率维持 75.4% 的高位，平均房价 623 元，展现出对本地旅游市场的深度适配。

四家酒店中三家实现入住率提升，成为集团 2025 年业绩的核心支撑。

■ 零售业务：消费降级的冲击波

与酒店业务的春风得意形成鲜明对比，零售业务在 2025 年遭遇多重冲击，陷入增长困境。

2025 年中国零售市场呈现"复苏不均"的特征：全国消费品总零售额同比增长 3.7%，但 12 月增速仅 0.9%，北京地区更是同比下跌 2.9%。网购的持续挤压、消费降级趋势、行业"内卷"加剧，共同构成了传统零售的三重压力：消费者价格敏感度上升、高端餐饮受政策倡导节约影响、零售商盈利空间被压缩，导致实体零售租赁需求持续疲软。

汇贤旗下两大购物中心的表现印证了这一趋势。期内，北京东方广场东方新天地为维持 91.1% 的占用率（2024 年 92.4%），新租及续租多以租金下调为代价，平均现收月租从每平方米 631 元降至 559 元，跌幅超 11%，物业收入净额同步下滑。

此外，重庆大都会东方广场商场虽通过全面资产增值计划实现占用率从 35.3% 大幅提升至 55.8%，但由于基数较低，且市场整体消费乏力，这一改善尚未有效转化为收入增长，仍处于恢复期。

2025 年零售物业组合物业收入净额 2.74 亿元，较 2024 年的 3.84 亿元同比大幅下降 28.6%，压力可见一斑。

■ 写字楼业务：空置率压力山大

如果说零售业务是 “冷”，写字楼业务则面临 “更冷” 的局面，供需失衡与需求疲软的双重压力持续发酵。

2025 年中国写字楼市场供需矛盾加剧：经济下行导致企业租赁需求收缩，新增供应却持续入市，推高全国核心城市空置率，其中北京甲级写字楼第四季度空置率达 19.2%，重庆更是攀升至 31.7%。为吸引租户，业主被迫推出优惠政策，租金水平持续承压。

汇贤旗下两座核心写字楼均受此影响。北京东方广场东方经贸城 2025 年续租率达 80%，但仍难抵市场下行，平均占用率从 84.5% 降至 81.8%，平均现收月租从每平方米 260 元降至 247 元，成交月租同步下滑。

重庆大都会东方广场商务大楼位于解放碑核心商务区，却遭遇区域供需失衡冲击，占用率从 76.8% 降至 72.5%，平均现收月租从每平方米 87 元降至 80 元，收入端持续承压。

2025 年写字楼物业组合物业收入净额 6.85 亿元，较 2024 年的 7.44 亿元同比下降 7.9%，成为拖累集团业绩的主要因素之一。

■ 服务式公寓：稳中有降

服务式公寓业务在 2025 年呈现 “平稳但承压” 的态势。国内市场仍是北京高端服务式公寓的核心需求来源，但外籍专业人士长期住宿需求尚未恢复至疫情前水平，成为业务增长的主要制约。

2025 年，汇贤旗下北京东方广场东方豪庭公寓平均占用率微降至 88.0%（2024 年 88.6%），虽仍保持较高水平，但受市场租金下行压力影响，物业收入净额降至 8300 万元，较 2024 年的 8800 万元有所下滑，反映出高端住宿市场的需求结构仍在调整中。

■ 财务改善：债务持续下降

尽管主营业务面临压力，但汇贤产业信托的财务状况仍在持续改善。

过往数年间，汇贤产业信托总债务从 2020 年初的 108.71 亿元降至 2025 年末的 50.38 亿元，较 2024 年的 57.77 亿元进一步减少 7.39 亿元；利息开支同步降至 2.4 亿元（2024 年 3.4 亿元），债务对资产总值比率从 16.8% 降至 15.4%，财务负担显著减轻。

同时，汇率风险管理成效显现。鉴于收益以人民币结算，而此前债务多为港元计价，公司自 2024 年起逐步切换至人民币贷款，2025 年末人民币计价贷款占比已从约三分之一提升至超 50%，有效降低了汇率波动对分派的影响。

截至 2025 年末，公司银行结余及现金达 27 亿元，未动用信贷融资充足，为应对市场波动、支持业务调整预留了充足弹药。

■ 股权变动：长江实业完全控股

2025 年汇贤产业信托迎来重大股权调整，成为长江实业集团的全资附属公司。

此前，World Deluxe Enterprises Limited（汇贤房托管理人的母公司）由长江实业间接持有 70%、ESR Hui Xian (Holdings) Limited 持有 30%。2026 年 1 月 22 日，ESR Hui Xian 将其持有的全部 World Deluxe 股份出售给长江实业间接全资附属公司，交易完成后长江实业间接持有 World Deluxe100% 股权。

这一股权变动意味着汇贤产业信托将全面融入长江实业的战略体系，有望在资源整合、资产运作、资金支持等方面获得更多协同优势，为后续业务转型与资产优化奠定基础。

■ 展望 2026：冰与火的延续

2026 年，汇贤产业信托面临的格局依然呈现"冰火两重天"的态势。

酒店业务的"火"有望继续燃烧。管理人预计，酒店及旅游业作为少数能在逆境中展现韧性的行业，仍有望继续受益于出境游复苏。随着北京入境旅客持续增长、沈阳冰雪旅游热度不减、成都重庆旅游市场平稳向好，酒店业务有望延续增长势头，成为业绩的"稳定器"。

写字楼和零售的"冰"仍在持续。公告指出，2026 年全球经济环境仍面临多重挑战。中国经济延续内需修复态势，但消费疲弱及楼市低迷的问题短期难以根本改变。北京甲级写字楼市场预计迎来大量新增供应，租金水平及空置率指标将持续承压。零售市场虽然以旧换新政策刺激或许带来局部亮点，但消费降级趋势短期难以逆转，写字楼和零售业务的压力仍将持续。

汇贤产业信托表示，管理人将积极推进战略转型，通过灵活调整租金策略、拓宽业态、寻找多元化租户等措施应对市场下行压力，并主动拓展多元化资产布局，挖掘逆周期资产价值，为基金长期稳定收益奠定基础。

面对"冰火两重天"的格局，汇贤产业信托能否"一边添柴、一边破冰"，在这场考验中找到平衡，时间将给出答案。