博时蛇口 REIT 2025 年报：营收降 14%、利润转亏、分红首降

2021 年 6 月，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金在上海证券交易所上市，成为国内首批产业园区基础设施 REIT。

那时候，市场对这类产品寄予厚望。产业园 REIT 被看作 “轻资产” 运营的典范，靠稳定的租金收入和分红吸引投资者。首批产品发行时，超过 300 亿元资金认购，一级市场配售比例屡创新低。

五年后的今天，情况起了变化。

2025 年年报显示，基金全年实现营业收入 1.81 亿元，同比下降 14%；净利润转亏 1563 万元，而 2024 年还盈利 5141 万元。平均出租率从 92.62% 跌到 86.94%，平均月租金从 86.41 元/平方米跌到 77.86 元/平方米。

这是博时蛇口产园 REIT 上市以来，首次出现年度净利润亏损。

从 7140 万盈利到 1563 万亏损

先看五年间的营收和利润变化。

营业收入方面，2022 年上市首年 1.13 亿元，2023 年增至 1.81 亿元，2024 年进一步攀升至 2.11 亿元，创下历史新高。2025 年回落至 1.81 亿元，同比下降 14%。

净利润的走势更加戏剧化。2022 年盈利 3880 万元，2023 年增至 7140 万元，创下历史峰值。2024 年下滑至 5141 万元，2025 年直接转亏 1563 万元。

说得再直白点：营收从 1.13 亿到 2.11 亿峰值，又回到 1.81 亿；净利润从 3880 万到 7140 万，又跌到-1563 万。这种过山车行情，折射出产业园 REIT 面临的深层困境。

净利润转亏的直接原因，是资产减值损失的大幅增加。 2024 年计提 2046 万元，2025 年暴增至 7139 万元，是 2024 年的 3.5 倍。两年合计计提减值超过 9100 万元。

但有一点需要说明：资产减值损失虽然影响净利润，却不影响可供分配金额。换句话说，投资者的分红不会因此大幅减少。

可供分配金额首现下降

尽管业绩承压，基金在分红方面依然保持了较高水平，但隐忧已经出现。

2025 年，基金可供分配金额为 1.21 亿元，较 2024 年的 1.42 亿元下降 15%。这是自 2021 年上市以来，可供分配金额首次出现下降。

实际分红方面，2025 年为 1.25 亿元，高于可供分配金额，是因为包含了历年结转部分（如 2024 年第三次分红等）。但可供分配金额的下降，暗示未来的分红可持续性存疑。

管理层承诺，未来继续以不低于 90% 的可分配利润进行现金分红。但可供分配金额的下降，是一个值得警惕的信号。

上市以来累计分红超过 4.5 亿元，这个数字看起来不错。但如果可供分配金额持续下降，未来分红能否保持同等水平，需要打一个问号。

出租率和租金同时失守

对 REIT 来说，出租率是衡量资产质量的核心指标。

2024 年，基金旗下项目平均出租率 92.62%。2025 年，这个数字跌到 86.94%，下滑近 6 个百分点。期末出租率从 91% 降至 87.83%。

三个项目中，万海大厦和万融大厦位于深圳南山核心区，是基金的核心资产；光明加速器二期位于光明区，定位产业研发。后者保持了较高的出租率和租金水平，前两者出现了明显波动。

平均月租金的变化更明显。2023 年 88.69 元/平方米，2024 年 86.41 元/平方米，2025 年跌到 77.86 元/平方米。两年时间跌幅超过 12%。

这是博时蛇口产园 REIT 运营数据的核心特征：出租率下降、租金下跌，两项指标同时失守。唯一的亮点来自成本端。基金通过优化运营管理措施，有效控制了运营成本。2025 年四季度出租率环比有所回升，这些措施正在起效。

出为何亏损？三重压力叠加

净利润转亏的背后，是多重压力叠加。

第一，宏观环境承压。 产业园区的主要租户是科技企业和创新型公司，它们的经营状况与宏观经济高度相关。2024 年以来，经济下行压力持续，企业扩张意愿不足，对办公空间的需求自然下降。特别是中小型科技企业，它们是产业园的主要客群，也是受经济波动影响最大的群体。

第二，供给过剩加剧。 项目周边新增了多个竞争性项目。创享大厦、欧菲光研发总部，光明天安云谷一期等项目陆续入市，让本已紧张的租赁市场更加激烈。年报披露，这些新增项目合计带来超过 10 万平方米的新增供应。

第三，估值重估。 资产减值大幅增加，反映了市场对产业园资产估值的重新定价。评估机构调整对未来现金流的预期，导致减值。这种估值重估，是 2025 年净利润转亏的重要原因。

博时蛇口产园 REIT 的困境，并非个例。

2024 年以来，多只产业园 REIT 的经营数据都出现不同程度下滑。出租率下降、租金承压、资产减值增加，成为行业普遍现象。这背后，是整个产业园赛道的周期调整。

曾几何时，产业园 REIT 是市场的 “香饽饽”。首批上市后，监管层鼓励扩募，多只新产品排队待发。然而，随着经营数据不及预期，市场热情明显消退。投资者开始重新审视这类产品的投资价值。

尽管短期承压，政策层面仍在支持 REIT 市场的发展。扩募规则完善、资产类型拓展、投资者结构优化……这些长期利好并未改变。关键在于，REIT 管理人需要提升运营能力，在供给过剩的环境中找到差异化竞争的优势。

周期轮回中的 REIT

五年时间，博时蛇口产园 REIT 经历了一个完整的产业周期。

2021 年上市时，它承载着市场对 “轻资产” 模式的期待。2023 年，它站上 7140 万净利润的巅峰。2025 年，它不得不面对亏损的现实。

这不是某一只 REIT 的失败，而是整个行业的调整。产业园 REIT 的底层逻辑，是分享产业发展的红利。当产业蓬勃向上时，租金上涨，出租率攀升、资产增值；当产业调整收缩时，一切又反向而行。

周期的力量面前，没有人能独善其身。但周期也意味着机会。

2026 年，挑战不会少。 出租率能否企稳、租金能否止跌、可供分配是否持续下滑，这些都影响着 REIT 的走向。但也有积极因素： 四季度出租率环比回升，说明运营措施正在起效；分红依然稳定，高分红特性仍在；万海大厦、万融大厦位于深圳南山核心区，长期资产价值仍在。

当估值处于低位、租金处于谷底时，那些熬过寒冬的资产，终将迎来复苏的春天。

对博时蛇口产园 REIT 来说，2025 年的亏损是暂时的，还是趋势的开始？可供分配金额的下降，是昙花一现还是趋势确立？答案，或许藏在 2026 年的数据里。