恒大退出煤老板接棒，上海北外滩项目迎生机

2023 年末，深受债务困扰的恒大，把上海北外滩项目所持的 30% 股权转让给了光大信托。至此，光大信托全资拥有了该项目。但项目的流转并未就此结束。

在光大信托接手不久后，上海北外滩项目就迎来了 “煤老板”——内蒙古伊泰集团。得益于伊泰的入主，项目停滞多时的开发进程终于重启，最新消息，该项目将于第三季度开工。

而伊泰这位勇闯上海滩的 “煤老板”，也愈发令市场好奇。

北外滩项目流转史

把时间拨回 2022 年，彼时的恒大还是个 7000 亿规模的大型房企，盛极一时。

为了保证规模的持续快速增长，恒大需要不断地物色更多项目机会。同时，恒大也在不断调整其投资策略，进一步提高一二线城市项目的占比，以实现业绩营利的提升，同时也更好地抗击市场波动风险。

直至今天，上海仍然是各路房企重点布局的核心城市之一，这在当时仍繁荣的房地产市场，其战略意义更甚。恒大同样不愿错失任何在上海尤其是市中心核心区域的投资机会。

当年 9 月，恒大击败保利，以 22.95 亿元拿下上海北外滩项目，溢价率 10.87%，折合楼板价 51000 元/平方米。该项目尚未推出，就已经被市场高看，据称，当时市场预估的可售商品住宅楼面价为 11.47 万元/平方米。

该项目位于上海虹口区北外滩街道 63 街坊，由编号 HK286A-03a、HK286A-03c 两宗地块组成，总占地面积 12545 平方米，规划总面积 45000 平方米，其中住宅建筑面积 20000 平方米、商办建筑面积 25000 平方米，并包括约 5600 平方米的保留历史性建筑。

为了减免资金的沉淀，在拿地后，恒大迅速引入了信托资金，将项目的 70% 股权转让予光大信托持股 99.94% 的子公司。至此，该项目公司恒大持有 30% 的股权，光大信托则持有 70% 的股权。

不过，新资金的注入，并没有令项目的开发进程加快。直至恒大退出时，该项目仍未动工，并因长期闲置更面临被处罚及被回收的风险。据市场消息，该地块拿地三年唯一的进展是对地块内的老建筑进行过部分修复。

而后，随着恒大深陷债务困境，上海北外滩项目的开发也就此搁置。但对恒大而言，该项目终归是个优质资产，恒大仍能通过将其转让，有效减轻了肩上的部分债务。

2023 年 12 月，恒大将其所持有的 30% 股份悉数转让予光大兴陇信托，总代价约为 6.63 亿元。完成交易后，项目将由光大信托完全持有。

关于上海北外滩项目的股权交易，尚未到此结束。

该 30% 股权并没有在光大兴陇信托手上停留太长时间。在完成交易后不到 15 天时间，光大兴陇信托就将之转让给了伊泰置业（上海）有限责任公司。据天眼查系统查询，伊泰置业（上海）有限责任公司即内蒙古伊泰集团有限公司旗下子公司。

至此，上海北外滩项目终于迎来了生机，伊泰也由此正式进入上海房地产核心市场。

伊泰何许人也？

尽管在地产界，“伊泰” 这个名字多少有些陌生，但在煤炭行业，伊泰也是来头不小。

资料显示，内蒙古伊泰集团有限公司成立于 1988 年 3 月，是以煤炭生产、运输、销售为基础，集铁路、煤化工为一体，以房地产开发、现代农牧业为互补的大型清洁能源企业。

截至目前，伊泰集团共有直接和间接控股子公司 74 家，总资产超过 1000 亿元，员工 6300 多人。业务分布已延伸至北京、上海、广东、江苏、浙江、新疆、海南、四川等 20 多个国内省区市，以及俄罗斯、澳大利亚等国家。

伊泰置业是伊泰集团旗下负责房地产开发业务的平台，业务主要集中布局在呼包鄂城市群，并拓展至海口、成都、秦皇岛等城市，总资产近 200 亿元。

根据官网显示，目前伊泰置业开发面积已超 255 万平方米，累计开发项目 14 个。现有包括华府岭秀、仁和新城等 14 个已开发项目；CEO 国际中心二期、曹妃甸伊泰广场二期等 8 个拟建项目；大路中科苑、呼市回民区等 5 个转让项目；杭锦旗药厂地块、康巴什太阳能地块等 3 个土地储备项目。

据已知的公开信息，上海北外滩项目将是伊泰旗下首个上海项目。

从相关信息来看，伊泰似乎早有在上海投资房地产的想法。据爱企查信息显示，本次收购上海北外滩股权的主体伊泰置业（上海）有限责任公司，成立于 2019 年 9 月 29 日。注册资金为 3000 万元。

不过从目前来看，伊泰似乎始终并未在上海寻觅到合适的项目投资开发机会，迄今，包括伊泰置业（上海）有限责任公司在内的上海地产公司，均没有实体项目。过往，伊泰仅通过参投上海中城联盟投资管理股份有限公司，间接涉足上海房地产市场。

眼下，随着房地产市场进入深度盘整，楼市降温，伊泰也在不断找准抄底的好时机，正式向上海房地产进行强攻。

楼市中的 “新买家”

伊泰只不是本轮 “煤老板” 在楼市淘金的一员。近两年，煤炭行业景气提升，加上逐渐释放的政策利好，手握大量现金的煤老板，又开始重返楼市，而且出手目标均为核心城市黄金地段物业。

同样来自内蒙古的邕鹏实业，于 2023 年末以 41.42 亿元的总代价，收购了中粮海景壹号的最后三栋公寓。该项目位于上海陆家嘴金融核心区，毗邻汤品一臣，拥有一线江景，是黄浦江畔的顶级豪宅。

工商资料显示，邕鹏实业由余虹泽、刘彦操分别持有 70%、30% 股份。余虹泽在内蒙古明满能源有限责任公司担任执行董事，该公司由满世集团创始人刘满世控制。刘彦操担任鄂尔多斯市汇峰煤炭能源有限公司、鄂尔多斯市德润天泽股权投资有限公司等多家公司法人，满世集团也持有德润天泽的股权。

此外，来自内蒙古、陕西或山西的其它 “煤老板” 也相继收购了中国金茂北京威斯汀大饭店、金地北京置业、上海大悦中心、上海苏河湾中心写字楼等核心资产。

“煤老板” 一直是重要的地产买家。不仅如此，部分煤炭企业还选择下场拿地开发。2023 年 10 月，山西金泉能源集团旗下的山西金汇海，以 15.1 亿元竞得北京房山区拱辰街道 FS00-0111-0006 等地块，溢价率 10.22%。山西金汇海加码房地产业务的意图非常明显，在此之前，其还曾报名参拍北京顺义新城第 19 街区 19-69 地块。

在此之前，来自山西的太原萃丰，也以 22.53 亿元拿下成都龙泉驿十陵板块地块，溢价率高达 15%。该公司也曾参与北京海淀双新村两宗地、深圳宝安一幅宅地项目的出让竞标。

除了煤炭业，水泥、酒业等传统实业资本以及金融机构也纷纷参与到这场楼市淘金赛中。市场判断，伴随房地产市场回暖，预计未来或有更多实业资本成为中国房地产市场上的新买家。