美国房地产 ETF，2024 年美国地产周期变化

一、基本要素：$房地产指数 ETF - iShares 道琼斯.US 美国房地产指数 ETF（IYR.US，三倍多 DRN/空 DRV），中国公募基金产品：①广发美国房地产指数（A 类 000179/C 类 016278）、②鹏华美国房地产（206011）、③嘉实全球房地产（070031）等等。

数据来源：富途，土鸡瓦狗的 ETF，截止 20240322

二、投资逻辑

2023 年 11 月以来，美国房地产市场基本面持续改善，对美国经济及美联储决策具有较强的前瞻指示意义，需持续关注：

1、受益于金融条件边际改善及供需面偏紧，美国住房市场景气度持续回升。以 NAHB 公布的住房市场指数看，11 月以来在宽松预期作用下景气度连续 4 个月回升，其中对预期未来 6 个月住宅销量指数提升幅度好于当前销量指数，表明市场对未来预期相对乐观；

数据来源：华福证券研究所，土鸡瓦狗的 ETF

2、需求端看，2023 年以来美国房屋销量同比降幅持续收窄，新屋销量增速好于成屋。截至 2024 年 2 月，美国成屋销量降幅由 2023 年 1 月的-35.8%（2010 年以来最低增速）提升至-3.3%，新屋销量同比在 2023H2 大幅回落，到 24 年 1 月降至 1.8% 附近；

数据来源：华福证券研究所，土鸡瓦狗的 ETF

3、供给端看，成屋库存处于低位，新屋待售相对较高。截至 2024 年 2 月，美国成屋库存量约为 107 万套，处于 2000 年以来极低水平。在成屋库存处于低位的同时，越来越多购房者转向新房市场。体现在库存上，2021 年以来新屋库存量大幅提升，目前仍处于相对较高水平；

数据来源：华福证券研究所，土鸡瓦狗的 ETF

4、后续展望：往后看美国房地产基本面仍相对稳健，偏紧的供需格局、美联储降息的潜在利好以及主力置业人口规模持续增长，对应2024 年美国地产有望继续修复，但短期高利率仍有一定压制，同时需警惕地产上行→二次通胀风险→降息时点推迟、幅度下降的潜在冲击。

数据来源：华福证券研究所，土鸡瓦狗的 ETF

三、投资观察

1、美联储表态 “鹰鸽”，关注宏观指标：通胀、非农、失业、时薪、空缺职位等Fomc降息观察指标；2、美国利率下行 “急缓”，降息幅度、力度，华尔街交易员掉期利率期货利率价位等；3、金融风险事件是否发生等，出乎意料的的 “幺蛾子” 事件等。