长期主义的坚守与潜力 中金普洛斯 REIT 投资空间展望

过去一年，国内经济持续复苏回暖，但进程难免波动曲折。受此影响，物流仓储行业在快速发展中备受挑战，在供应高峰之下，租金下调、出租率承压等经营难题突出，这在一定程度上影响了市场信心。

在此背景下，中金普洛斯 REIT 在 2023 年仍交出一份不错的答卷。

据最新业绩数据披露，2023 年全年，中金普洛斯 REIT 实现收入约 4.29 亿元，息税折旧摊销前利润（EBITDA）约 2.77 亿元，可供分配金额约 3.5 亿元。

租赁表现方面，2023 年，基础设施项目实现租金及物业管理费收入约 4.11 亿元，截至 12 月 31 日，期末平均签约出租率为 91.83%，不含税有效平均租金单价 37.73 元/平方米/月。

值得一提的是，经历了扩募后，当前中金普洛斯 REIT 底层资产数量达到十个，在这基础上仍能保持近 90% 的出租率，实属难能可贵。中金普洛斯 REIT 如何逆市坚守 “稳定性”？其背后的仓储资产运营思路，值得进一步探究。

稳定的业绩与回报

年报显示，2023 年，中金普洛斯 REIT 实现基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约 2.77 亿元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目 EBITDA 净利率 69.43%。

据披露，中金普洛斯 REIT 在 2023 年的可供分配金额，达到扩募招募说明书预测的 113.26%，其中新购入的项目分配金额更是达到预测值的 142.08%。

REITs 产品以强制分红为主要特点，也是投资者看重的指标之一。紧随年报公布，中金普洛斯 REIT 也迎来了 2021 年 6 月上市以来的第 7 次分红，累计 7.67 亿元，按公允价值参考净值计算的年化分派率 4.54%，分红比约占上市以来可供分配金额的 100%，超过了法定的至少分配可分配金额 90%。

中金普洛斯 REIT 凭借上述较好的盈利能力和稳定持续的分红，在行业中脱颖而出。特别是可供分配金额这一关键指标自上市以来均超预期，展现出中金普洛斯 REIT 在仓储物流行业不断升级、竞争承压情况下的不俗竞争力。

此外，基于对市场及基金长期发展的信心，中金普洛斯 REIT 原始权益人管理层于近期完成了对基金的增持。截至 3 月 5 日，累计增持基金份额约 2951.78 万份，占基金已发行份额总数的 1.52%。

据了解，此次增持计划由包括普洛斯中国现任主要高级管理人员在内的管理层共同出资，并通过设立专项资产管理计划进行。参与增持的管理层拟出资额在 8000 万元至 1 亿元之间，实际出资额达到上限 1 亿元。

在此之前，2023 年 9 月，中金普洛斯 REIT 亦获得首程控股附属公司及其管理的私募证券投资基金的进一步增持，持股比例由约 10.05% 增加至约 11.05%。据中金普洛斯 REIT 2023 年年报显示，有超过 95% 的资金来自于专业机构投资者。能得到一众专业机构青睐及支持，亦侧面反映了中金普洛斯 REIT 的长期投资价值。

业绩稳增的 “基石”

优质且具规模效应的资产组合、专业化的运营管理等，是中金普洛斯 REIT 业绩持续向好的 “基石”。

随着去年首次扩募完成，中金普洛斯 REIT 持有的投资组合由 7 个物流园变成了 10 个，资产数量亦为当前仓储物流 REITs 中最多，总建筑面积约 115.66 万平方米，资产估值逾 68 亿元。

该 10 个物流园项目分别为普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园、普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈的七大城市，区位分散度高。

从过去一年仓储物流整体市场表现来看，以上物流园项目的出租率表现亦保持较好水平。截至去年底的时点平均出租率 89.63%，若考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积，出租率则为 91.83%，平均租金水平约为 37.73 元/平方米/月。

如何通过保持项目出租率和租金水平的稳定性，从而实现资产运营的稳定性，是当前市场对仓储 REITs 经营发展最为关心的焦点，毕竟这亦是为投资者提供持续稳定回报的核心因素之一。

在 4 月 16 日举行的年报业绩说明会上，中金普洛斯 REIT 基金管理人及外部管理机构对此表示，报告期间，双方携手持续主动管理，通过改造提升园区硬件和完善客户服务，持续为园区引入优质企业，增加租户组合的分散度，优化租约期限，实现业绩达成预期。

仅就北京市场而言，相关分析指出，2023 年，北京远郊地区大量仓储供应面积新增，导致不少租金敏感租户外溢搬迁，这抑制核心市场租金单价和出租率的增长。而普洛斯通州光机电物流园在所在区域市场挑战加大的情况下，出租率反而提升了。

2023 年期间，中金普洛斯 REIT 对普洛斯通州光机电物流园通过局部改造，吸引了生物医药企业等优质客户入驻，在丰富租户结构的同时，通过进一步提升园区服务水平，增强了客户粘性。截至报告期末，该园区签约率已达 99.81%，新签租约期限分别至 2025 年和 2028 年，进一步提升该园区的收入稳定性。

此外，作为中金普洛斯 REIT 的原始权益人和外部管理机构，普洛斯亦充分发挥了其全球化客户网络与招商资源体系优势，做好客户主动管理，如密切关注企业客户在经济周期的发展过程中所在行业的发展状态与趋势，通过基础设施建设及服务等支持客户的下一步发展。这一 “陪伴型” 的服务模式也有助于双方合作关系保持持久性，从而实现资产运营的稳定性。

长期投资空间展望

基于长期主义下的高效稳健运营，中金普洛斯 REIT 持续为投资者创造长期稳定的回报。与此同时，中金普洛斯 REIT 也在考虑增加资产管理规模，进一步提升投资者收益。

据了解，普洛斯目前在全球资产管理规模达 1280 亿美元，聚焦于物流供应链、数据中心、新能源等领域，积累了大量客户资源，资产运营管理经验丰富，对行业的洞察和把握有独到专长。

得益于此，目前中金普洛斯 REIT 底层项目的租户结构多元、集中度低、结构稳定：期末有效市场化租户合计 78 个，包括电商、物流、制造及软件与服务业等蓬勃发展的新经济行业。

值得一提的是，中国作为重点市场之一，普洛斯目前在国内 70 个地区市场，投资开发和管理运营着 450 多处物流仓储及制造研发等产业基础设施，还募集并运行 30 多支专门投资于中国的私募不动产及股权投资基金。

背靠 “大树”，中金普洛斯 REIT 成为中国 “首发 + 扩募” 双首批的基础设施公募 REITs 之一，也被市场认为，具备丰富的项目储备，有望助力未来持续成长。

当下，中国仓储物流市场需求稳步恢复。据统计，我国仓储物流行业目前已拥有超过 1 亿平方米可租赁面积的资产储量，但人均高标仓面积依然显著低于发达国家人均水平。在消费品零售总额保持增长，线上零售渗透率提高，新型工业化、新质生产力加速发展的背景下，我国仓储物流行业预计将在中长期内延续发展趋势。

据戴德梁行数据，截至 2023 年，国内高标仓市场存量达约 1.30 亿平方米，而未来两年预计新增供应面积约 2200 万平方米，已经回到了相对比较稳健的水平。基于仓储物流资产的较强的抗周期能力，且属于相对稳定的投资业态，过去一年该类别资产仍受到投资者的偏好，在资本市场表现逆势活跃。

在此大背景下，随着相关 REITs 扩募进入常态化，中金普洛斯 REIT 的成长性及稳健性亦更为凸显。

尤为值得关注的是， REITs 市场发展持续获得政策支持。

今年 2 月，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第 4 号》文件，根据该规定中相关表述，原始权益人及投资者双方均可将 REITs 确认为权益属性产品。分析认为，这有利于提升此类原始权益人推动优质资产首发、扩募上市的积极性，助力 REITs 市场持续扩容。

而且，在此情况下，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产科目，消弭二级市场短期波动对利润表的影响，缓解市场因流动性和止损压力带来的被动减持行为，鼓励机构投资人长期持有，较好地匹配公募 REITs 品种长期投资的业务实质。公募 REITs 市场可以更好发挥长期投资者对基础设施项目的估值定价功能，引导实体资产的一二级交易市场良性交互。

此外，4 月 12 日，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（新 “国九条”）中亦提及，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，显示出官方层面对 REITs 市场制度建设的重视，亦有利于提升 REITs 的投资价值。因此，中金普洛斯 REIT 的长期投资空间值得期待。