【真灼港股动向】永泰地产（00369.HK）公布 2023 年全年业绩 写字楼物业表现在经济挑战下保持韧性 透过持续开发住宅和商业物业为未来增长做好准备

真灼财经 2024 年 3 月 21 日讯，$永泰地产.HK 宣布截至二零二三年十二月三十一日止年度的经审核综合业绩。

本年度，集团之收入为 882,000,000 港元，而二零二二年为 4,097,000,000 港元。 收入减少主要由于二零二三年市场疲软，「OMA OMA」及「OMA by the Sea」余下单位销售缓慢，而二零二二年是将「OMA by the Sea」之预售单位交付予买家时首次确认收入的年份。

本年度综合亏损为 812,000,000 港元，较二零二二年之 324,000,000 港元增加亏损 488,000,000 港元。增加主要由于 (i)「OMA OMA」及「OMA by the Sea」余下单位销售缓慢导致物业发展分部溢利减少 557,000,000 港元，(ii) 物业之减值拨备增加 139,000,000 港元（二零二三年：243,000,000 港元；二零二二年：104,000,000 港元）， (iii) 服务式公寓投资及管理分部溢利减少 72,000,000 港元，主要由于逸兰铜锣湾酒店于二零二三年全年停业进行翻新所致，被 (iv) 投资物业与金融工具之估值亏损净额（包括应占合营企业的部份）减少 250,000,000 港元（二零二三年：844,000,000 港元；二零二二年：1,094,000,000 港元）， 及 (v) 出售一间位于中国北京的附属公司之收益 41,000,000 港元所抵销。

撇除非现金估值亏损净额及减值拨备，股东应占核心综合溢利为 197,000,000 港元，而去年则为 658,000,000 港元，主要由于住宅物业销售下跌所致。

经审慎考虑集团的业务表现及财务状况后，董事会建议派发末期股息每股 8.0 港仙。加上中期股息每股 6.0 港仙，二零二三年全年派发总股息为每股 14.0 港仙，约占今年核心溢利 96%。

永泰地产有限公司表示：「二零二三年，全球和本地经济从疫情中缓慢复苏，但考虑到当前和新的地缘政治危机、中美紧张局势、加息周期以及对通胀的担忧，香港和伦敦 的整体营商环境仍然充满挑战。香港住宅市场继续受到高利率和不明朗的经济前景打击，而香港写字楼市场继续面临租金受压和高空置率的问题。 伦敦写字楼市场方面， 物业估价师因应高利率环境而提高资本化率，导致物业估值持续受到打击。

集团的住宅物业方面，集团因应市况调整价格出售屯门「Upper Gold Coast」系列的余下单位，但销售进度仍非常缓慢。二零二四年二月二十八日，香港政府宣布取消所有惩罚性印花税、暂停按揭贷款压力测试要求及提升按揭贷款比率。 预计这些宽松措施加上预期的减息周期，将改善市场情绪并释放被压抑的需求，从而使市场交易量在 二零二四年内逐步增加。

香港写字楼物业方面，尽管九龙东地区竞争激烈且需求疲弱，集团仍能将旗舰物业 Landmark East 双子塔的出租率维持在约 90% 以上水平。集团于二零二三年成功获得香港绿色建筑议会有限公司颁发的「BEAM」绿建环评既有建筑铂金级及美国绿色建筑委员会颁发的「LEED」能源与环境设计先锋既有建筑铂金级两项证书，充分证明集团致力于提升建筑质量及绿色标准。与此同时，由世界知名的巴黎酒店设计巨匠 Pierre- Yves Rochon 设计，经过大规模翻新后，逸兰铜锣湾酒店于二零二四年三月一日重新开业。酒店的设计细节一丝不苟，体现了逸兰品牌的优雅精髓和高雅脱俗的法式情调。

本人谨藉此机会，感谢所有尽忠职守的员工，在经济不明朗的环境下让集团的业务运作保持畅顺。同时，本人亦衷心感谢各董事会成员、业务伙伴及持份者对集团坚定不移的支持。」

业务回顾

物业发展

二零二三年，撇除分部之间的销售，物业发展分部之收入为 212,000,000 港元，而二零二二年为 3,342,000,000 港元。若包括估值亏损净额及减值拨备，该分部之除税前亏损为 290,000,000 港元，而二零二二年为溢利 783,000,000 港元。

撇除估值亏损净额及减值拨备（二零二三年估值亏损净额及减值拨备为 326,000,000 港元；二零二二年估值收益净额及减值拨备为 73,000,000 港元），该分部之除税前溢利为 36,000,000 港元，而二零二二年为 710,000,000 港元，主要由于于二零二三年成交并交付予买家的物业销售低于二零二二年就「OMA by the Sea」预售单位首次确认的收入。

集团的全资拥有项目方面，位处屯门扫管笏路之中等密度住宅用地「OMA OMA」， 该项目提供 466 个分层住宅单位，实用面积约为 234,000 平方呎。截至二零二三年十二月三十一日，已累计售出约 95%（就数目而言）之住宅单位。于二零二三年未有售出住宅单位予买家。

多数股权项目方面，集团拥有屯门大榄之中等密度住宅用地「OMA by the Sea」之 70% 权益，实用面积约为 252,000 平方呎，提供 517 个分层住宅单位。该项目于二零二三年已售出约 2%（就数目而言）之住宅单位。截至二零二三年十二月三十一日，已累计售出约 92%（就数目而言）之住宅单位。约 3%（就数目而言）之住宅单位已交付予买家，相关收入已于二零二三年确认。

集团拥有位于新界粉岭粉锦公路与青山公路－古洞段交界的一幅中等密度住宅用地 之 85% 权益。有关地皮毗邻粉岭高尔夫球场，距离上水港铁站仅十分钟之步程，其总楼面面积约 284,000 平方呎。 集团担任该项目之总项目经理及总销售与市场推广经理。该项目之地基工程正进行中，预期于二零二四年第二季竣工。

合营企业项目方面，集团透过市区重建局的结志街╱嘉咸街发展计划 H18C 项目招标竞投，成功投得中环一幅综合商业用地，拥有当中 50% 之权益。有关地皮位处中环的金融核心地带，将发展成为涵盖一幢甲级写字楼、一间酒店、零售铺位及公共休憩绿 化带的综合商业项目，提供总楼面面积高达 433,500 平方呎。集团担任该项目之总项目经理及总租赁经理。该项目之上盖建筑工程正进行中。

集团拥有沙田一幅住宅用地之 50% 权益。有关地皮兼享港铁东铁线及屯马线交通网络之便利，毗邻大围及显径双铁路站，提供总楼面面积约 89,000 平方呎。集团担任该项目之总销售与市场推广经理。该项目之地基工程正进行中，预期于二零二四年第 三季竣工。

物业投资及管理

二零二三年，撇除分部之间的销售，物业投资及管理分部之收入为 573,000,000 港元，而二零二二年为 589,000,000 港元。该分部之除税前亏损（包括估值亏损净额）为 411,000,000 港元，而二零二二年为 768,000,000 港元，主要由于写字楼物业估值亏损净额减少所致。撇除估值亏损净额及出售一间附属公司之一次性收益（二零二三年： 731,000,000 港元； 二零二二年：1,129,000,000 港元）， 该分部之除税前溢利为 320,000,000 港元，而二零二二年为 355,000,000 港元，主要由于二零二三年租金收入减少及财务费用增加所致。

于二零二三年十二月三十一日，集团之投资物业组合主要为甲级写字楼物业，总面 积约为 1,961,000 平方呎，其总应占市场公平价值约为 20,000,000,000 港元。在该投资组合中，香港占地 1,633,000 平方呎，而伦敦则占地 328,000 平方呎。

位于香港的全资拥有投资物业方面，Landmark East 为集团位于东九龙之旗舰物业。于二零二三年十二月三十一日，该物业之出租率约为 91%。集团于二零二三年成功获得香港绿色建筑议会有限公司颁发的「BEAM」绿建环评既有建筑铂金级及美国绿色建筑委员会颁发的「LEED」能源与环境设计先锋既有建筑铂金级两项证书，充分证明集团致力于提升建筑质量及绿色标准。另外，瑞兴中心为坐落于九龙湾之工业物业。于 二零二三年十二月三十一日，该物业之出租率约为 86%。该物业已于二零二一年四月取得城市规划委员会的重建许可。

集团在沙田九肚山持有低密度住宅项目「澐瀚」及「澐沣」，分别于二零二零年及二零二一年经分派未出售单位予股东后用作租赁用途。于二零二三年十二月三十一日，「澐瀚」已租出约 88%（就数目而言）之住宅单位，而「澐沣」已租出约 71%（就数目而言） 之住宅单位。

英国的投资物业方面，集团拥有三项全资拥有的商业物业，分别是位于伦敦西区 Savile Row 及 Vigo Street 交界、Brook Street 及 Berkeley Square。于二零二三年十二月三十一日，上述三项全资拥有物业录得平均出租率约为 87%。

此外，集团在伦敦市 Fleet Place、伦敦西区 Cavendish Square、伦敦市 30 Gresham Street 及伦敦市 66 Shoe Lane 拥有四项合营企业物业的投资，并分别拥有 25%、33%、50% 和 21% 之权益，上述四项合营企业物业于二零二三年十二月三十一日录得平均出租率约为 93%。

于二零二三年九月，集团出售位于北京新城国际公寓的 33 个住宅单位，总楼面面积约 6,200 平方米，及 33 个停车场车位的全部权益，代价为约 381,000,000 元人民币（相等于 418,000,000 港元），并确认出售收益 41,000,000 港元。此次出售已于二零二三年十一月完成。

服务式公寓投资及管理

二零二三年，服务式公寓投资及管理分部之收入为 37,000,000 港元，而二零二二年则为 106,000,000 港元。该分部之除税前亏损（包括估值亏损净额）为 81,000,000 港元， 而二零二二年为 158,000,000 港元。撇除估值亏损净额（二零二三年：9,000,000 港元； 二零二二年：153,000,000 港元），该分部之除税前亏损为 72,000,000 港元，而二零二二年为 5,000,000 港元，主要由于逸兰铜锣湾酒店停业进行翻新以致无产生任何收入。

集团全资拥有位于香港的逸兰铜锣湾酒店于二零二二年十月停业进行翻新和升级。该酒店于二零二四年三月重新开业。

集团全资拥有的高端海滨公寓逸兰苏豪东服务式公寓坐落在西湾河，用作租赁用途。其出租率及业绩在防疫措施取消后逐步提升。

集团拥有位于吉隆坡的逸兰武吉锡兰服务式公寓 50% 之权益。其出租率及业绩保持稳定。

其他业务

此业务分部代表投资活动及中央管理及行政开支。该分部于二零二三年之收入为 60,000,000 港元，而二零二二年为 60,000,000 港元。该分部之除税前溢利（包括估值亏损净额）为 13,000,000 港元，而二零二二年该分部之亏损为 8,000,000 港元。撇除估值亏损净额，该分部之除税前溢利为 25,000,000 港元，而二零二二年该分部之除税前亏损为 20,000,000  港元，主要由于就按摊销成本记账之金融投资之减值拨备减少（二零二三年：11,000,000 港元；二零二二年：41,000,000 港元）所致。

前景

展望未来，全球、中国及香港经济前景仍不明朗及充满挑战。不过，鉴于香港与中国内地的紧密联系，集团相信香港经济及其住宅和商业物业市场的前景将取决于中国经济的持续复苏。

中国中央政府宣布将今年国内生产总值的增长目标定为约 5%，并承诺向外资开放更多领域，展现了支持和实现经济增长的承诺，增强投资者信心，并改善了市场对中国经 济的看法。 当中国经济实现显著复苏时，香港将能够吸引更多内地企业和投资者增加在香港市场的业务。

此外，鉴于加息周期有望结束以及香港政府在预算案公布提振经济和放宽房地产市场的政策措施，集团相信香港房地产市场将逐步复苏。

政府取消所有房地产降温措施后，在大众市场住宅物业被压抑的需求的支持下，一手住宅物业的销售量于三月份有所增加。 二零二四年，集团将继续推售「Upper Gold Coast」系列的余下单位，并寻找合适的时机推售九肚山的豪宅单位。

集团正准备推出上水及沙田住宅项目的预售。集团相信，鉴于与香港和深圳市区的便利交通以及香港政府的北部都会区发展策略，这两个项目将对本地和大湾区的置业人士具有吸引力。

集团的商业物业方面，尽管香港写字楼市场仍面临挑战，根据集团目前的续租和新租 约情况，即使租金仍然受压，集团相信集团的经常性收入将在目前的出租率水平上保 持相对稳定。伦敦写字楼市场也依然充满挑战；不过，集团注意到，用户对优良质量的追求，在合适地点新建或全面翻新且符合 ESG 标准的商业物业在二零二三年实现了租金增长。 由于集团的伦敦商业物业大多质量优良，并且租户组合良好，集团相信当减息周期开始且市场资本化率下降，这些物业的估值将会改善。

逸兰铜锣湾酒店的重新开业恰逢其时，受惠于政府在预算案宣布推动香港成为好客和 盛事之都，以及更多内地城市开放赴港旅游。 再加上逸兰在马尼拉和墨尔本管理的物业开业，将有助于提升集团的酒店和服务式公寓业务表现。

集团凭借具韧性的资产负债表、多元化的资产组合以及稳固的融资能力，有助对市场波动保持审慎。 集团将持续改善业务营运表现，同时谨慎和努力地探索合适的投资机遇。