乘联会崔东树：居民购房的还贷压力会稍有减弱，有利于购车消费的恢复

房地产走势和汽车走势是有一定相关性的，尤其住宅地产和汽车消费都是居民家庭资产负债表的重要组成。因此我们看房地产的变化，也就能更好的把握汽车市场走势的外部因素。总体看，2023 年房地产走势呈现相对疲软的态势，高低房价地区表现逐步的分化，高端房价省份地区表现相对较强，中、低价省份地区表现相对较弱。

从我们测算来看，在购房跟私车销量做对比来看，从 2021 年的数据可以看到，居民购一辆车，同时购 72 平米的房子。而且购一辆车同时要购 74 万元的房子，房子与车的支出比例严重失衡。未来随着住房不炒的理念推动，随着存量房的房贷利率的调整，居民购房的还贷压力会稍有减弱，有利于购车消费的恢复。

1、汽车销售与住宅销售的走势

全国乘用车市场零售与住宅销售的走势体现了房与车的消费关系，目前需要有效关注房地产的变化。从走势看住宅销售面积总体呈现下滑态势，乘用车零售表现较好，两者形成反向的走势特征。

2、全国住宅销售量情况

全国住宅的销售呈现持续下行的特征，2022 年下滑 27%，2023 年 1-7 月下滑 2%。7 月的下滑也是同比降 25%，与乘用车的回暖形成一定反差。

目前看 2022 年和 2023 年的住宅销售的走势基本是一致的，而 2022 年是相对异常低迷的，2023 年的走势在低基数下的走势仍压力较大，尤其是在 6 月冲刺后，7 月的住宅销量仅有 6030 万平米。

3、全国住宅销售额走势

全国住宅销售金额走势较好，目前是恢复增长特征，1-7 月销售额 6.3 万亿，下降 5%，今年 7 月同比下降 24% 的压力较大，尤其相对 2020 年的 7 月 1.3 万亿的住宅销售额，目前处于几乎减半的状态。

住宅投资的金额走势与 2022 年形成反差，但 2023 年 1-5 月的走势相对 2022 年同期稍强，6-7 月的下行压力较大。

4、全国住宅销售特征

从各地区房地产消费的情况来看，东北地区还是呈现相对疲软的态势，华北地区总体表现就相对稍强，华东地区表现目前来看也是持平甚至走弱的状态。华南地区的表现也并不是特别理想。

从目前的走势来看，2013 年以来，在 2014 年住宅销售面积下降之后，2015 年又回升到了 2013 年水平，2016 年开始爆发式的增长，到了 2021 年达到 15.7 亿平米的水平，2022 年降到 11.5 亿平米的水平，2023 年目前来看也出现了小幅的下降，而房屋的销售均价基本保持稳定。现在就是量在不断的长或下降，但是价格仍然是保持相对高位的情况，也就是说价格与量关系并不明显，并没有出现量的变化带来价的变化，所以可以看到，价格这个各地的调控措施还是比较优秀的。

北京、上海、天津等直辖市地区的房地产表现相对是比较优秀的，而像中部黄河地区目前来看表现相对较为平稳的状态，而中部长江地区目前的走势是相对较强的特征。

在房地产质量高增长的背景下，2017-2019 年，整个京津沪的房地产的销售收入占全国比例出现明显下降，从过去 10%-11% 的比例，下降到 6% 的比例，而可以看到，中部黄河长江地区以及西南地区在 2016-2019 年，再到 2020 年表现来看，都是极强的特征，目前出现一定回落的走势。但是总体来看，应该说中部地区在 2016-2020 年应该说销售额和住宅销量都属于暴增的局面，这样也对整个车市的发展带来一定的隐忧，因为他们的销售额暴增，必然带来贷款的暴动，未来还面临着还款剧增，带来销量受损情况。

5、全国住宅销售结构特征

我们把全国房地产分为三块地区，也就是均价超过 1.4 万高价的 7 个省，0.8 万～1.4 万中价的 9 个省和低价的 15 个省。

总体来看，高价地区的房价在逐步的上升之中，中价地区的房价表现相对平稳，而低价地区的房价表现逐步的下降趋势，而且在销售的增长中，高价地区在今年表现特别的突出，也稳定了今年整个房地产消费的总量和销量的总量。

6、各省房地产走势分析

广东的房地产应该说起步较早，走势较强，尤其广东恒大等房地产企业在前期表现比较强，所以在 2016 年广东房地产的销售规模已经达到 1.3 亿平米的水平，而且销售额达到了 1.4 万亿的水平。随后就保持在 1.3 亿左右的高位水平，部分广东房企在 2022 年出现了剧烈的崩塌式的下滑现象，2023 年仍然处于相对较低状态。

但是整体住宅价格仍然保持较高的水平，广东的房价仍然是在平均 1.6 万元每平米水平，较 2013 年的十年期间增长了 189%。而上海的房价增长达到 209%，浙江达到 226%，整个房价上涨都是比较猛。

7、居民投资购房对购车消费影响

房地产市场发展对汽车消费带来不利的影响，总体来看，居民的总体收入中，购房的投资与购车的消费会形成总体的相互之间的平衡关系，购房资金过多，必然挤压购车的消费。从我们测算来看，2023 年的房价相对于 2016 年增长了 123%，从新房的销售均价来看，人均销售面积在七年间增长了 7.5 平方米，也就是人均年增大 1 平方米住宅。由于考虑到农村人口的比例还有一部分，城市人口实际上近 1 平米 1 年的面积增长，在人均达到 30 平米，只需要 15 年左右的时间。

目前部分地区的房地产的规模相对较大，已经超出了居民的正常的置换更新的速度，不可能让居民在 20 年之内，都要换一套房。这个 20 年就总体换一遍的成本相对较高的。而从我们测算的，从 2016-2022 年过去七年的房地产的整个住宅总销售额与销售与居民的总收入去做对比来看，住宅总销售额在过去七年达到较高的比例，在全国来看，购房支出占居民总收入比例达到 34% 的水平，其中在高价城市占到 38%，在中价城市占到 33%。在地价城市占到 29%，这都是购房的总房款占居民收入的比例。

考虑到购房房款还要有一部分的利息的额外支出，实际上居民在购房时还的贷款和本金，整体占未来收入的总体的比例，应该会达到近 50% 的水平，也就是说近 50% 的居民的收入，实际上是用在了买房的支出和还贷上，这对购车支出就带来了较大的影响。

从我们测算来看，在购房跟私车销量做对比来看，从 2021 年的数据可以看到，居民购一辆车，同时购 72 平米的房子。而且购一辆车同时要购 74 万元的房子，房子与车的支出比例严重失衡。

在高价城市，居民购一辆车需要购 53 平米的房子和 90 万元本金的买房支出；而在中大城市，居民购一辆车的同时购 82 平米的房子，要支出 74 万元的购房支出；而在低价省份，基本也是居民购一辆车同时购 80 平米房子，要支出 52 万的购房本金支出。由于购房挤压消费的压力相对较大，对购车带来影响，因此房车比达到了较高的比例。

未来随着住房不炒的理念推动，随着存量房的房贷利率的调整，居民购房的还贷压力会稍有减弱，有利于购车消费的恢复。

本文来源：崔东树，原文标题：《全国住宅楼市与车市走势对比分析》