New Policies in the Real Estate Market: "Translation" for You! Regarding Interbank Loan Conversion, Determination of the Lower Limit of Interest Rates Before the "Anchor Change" in 2020, Interest Savings...

连日来，从 “认房不用认贷” 到存量首套房贷利率调整，再到差别化住房信贷政策调整，房地产信贷政策重磅消息连连。对于老百姓而言，理解好这些重磅政策，可以更好享受政策红利。《金融时报》记者采访了多位市场机构人士及购房者，梳理多个 “疑难” 问题，结合权威部门解释进行解读，手把手教你理解政策要点。

Q 买房时因此前曾有住房贷款或当时仍有其他住房而被认定为 “二套”，未能享受首套房住房贷款利率政策。这次可以申请按首套房标准降低利率么？

答：贷款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的，可以。

例如，如果所在地区执行 “认房不认贷” 政策，那么房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府 “认房又认贷” 政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款者可以享受本次政策红利。此外，房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一且地方政府执行 “认房不认贷” 政策的，本次也能按首套房申请。

Q 2020 年 3 月 1 日，房贷利率 “换锚” 如期而至，存量贷款可以转化为以 LPR 为定价基准加点形成或固定利率的形式，由借贷双方协商决定。固定利率是否在此次政策调整范围内？

答：可以。

当初房贷利率 “换锚”，大部分的居民都选择了存量合同贷款挂钩 LPR。从我们的统计情况来看，99% 的用户都选择了挂钩 LPR 的浮动利率，但是也有 1% 的用户选择了固定利率形式。这次降低存量首套住房贷款利率政策也将惠及这 1% 的用户群体，当初选择固定利率的用户这次也可以与银行协商调整利率水平，调整后的利率水平也需满足原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。

Q 2019 年 10 月（LPR 改革）之前的首套房贷，利率可以降到什么水平？

答：理论上可以到当时所在城市的政策利率下限。

具体执行时银行会根据各省级市场利率定价自律机制确定的首套房贷利率政策下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的利率水平。考虑到政策延续性，预计大概率是与 LPR 改革后的标准统一，即绝大部分城市为不低于 LPR。

Q 符合首套房贷标准的贷款者利率下限如何定？

答：应以原贷款发放时所在城市的利率政策下限为准。金融管理部门规定了本次调整的下限：即在 LPR 上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。且新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

《金融时报》记者梳理发现，截至发稿时，北京、上海、深圳等地已分别公布了首套商业性个人住房贷款利率自律下限。

那么，本次新政落地后，如果上海市贷款者张某在 2020 年 1 月买房，那么他本次与银行协商的利率下限为 LPR-15BP；如果是 2021 年 9 月买房，其利率下限则 LPR+35BP。

深圳相关数据如下：

Q 本次政策利率下限中的 LPR 标准是以原贷款时间节点为准还是以新签订贷款时间为准？

答：本次调整只调整合同约定的利率在 LPR 上的加点数值。

例如，北京市民陈女士在 2020 年 2 月置换了房产，受限于北京认房认贷政策，房贷利率为 LPR+115BP(4.75%+115BP=5.9%)，当时的二套房贷利率下限为 LPR+105BP(4.75%+105BP=5.8%)。近几年，LPR 利率不断调降，目前她的贷款利率为（4.2%+115BP=5.35%）

如果北京认房不认贷政策能够落地，陈女士这套房可被视为首套房。按照当时首套房北京执行的利率下限为 LPR+55BP。如果她于 2023 年 9 月提出申请并协商一致，那么根据政策目前的 LPR（4.2%）+55BP=4.75% ，是她可以调降的最低下限。

Q 降低存量首套房贷利率节约多少利息？

接近监管人士测算，存量首套房贷利率调整后，逾 4000 万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为 0.8 个百分点。以 100 万元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房贷为例，假设房贷利率降至 4.3%，可节约借款人利息支出每年超 5000 元。

Q 本次跨行转贷可以么？

答: 不可以。

《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》提供了两种方式：第一种方式：自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

换言之，如果王某的房贷在 A 银行，在 9 月 25 日后，可以向 A 银行提出申请，用新发放的贷款置换原有存量房贷。

第二种方式：自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

即如果王某的房贷在 A 银行，在 9 月 25 日后，王某可以向 A 银行提出申请，协商变更现有的存量房贷的利率。

接近监管人士表示，从调整结果上看，由于人民银行已经明确存量房贷利率调整的具体要求，即需要符合贷款发放时当地房贷利率下限政策，预计这两种方式调整后的利率水平不会有明显区别。

Q 为什么要找银行协商，而不是银行统一调整、直接操作？

答：因为不同时期、不同地方房贷利率情况不同。部分购房者原本房贷利率已处于历史低位，可按照原合同继续执行。此外，按照市场化、法治化原则，需要尊重贷款者、金融机构的自主选择权。

银行也会采取批量处理等方式，尽量减少借款人操作成本。

Q 具体如何申请？

答：自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构与借款人协商变更存量房贷利率，或新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

具体细节仍在制定当中。9 月 25 日前，银行将进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。

Q 政策窗口已经打开，市场最为关注的是一线热点城市政策落地的幅度。在 “因城施策” 指引下，热点城市是否会出现明显调整呢？

答：本次政策出台后，地方政府会根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定最低首付款比例和利率下限。同时，金融机构也会在各地政策基础上，按照市场化原则合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。

接近监管人士认为，前些年房地产市场上涨较快，各城市按照因城施策原则确定当地房贷利率政策下限。在当时的供需格局下，部分热点城市当时发放的房贷利率明显高于政策下限，也高于银行补偿风险的需要。各地需判断目前房地产市场的实际情况，作出相应决策。

本文作者：马梅若，来源：金融时报，原文标题：《楼市新政 “翻译” 给你听！关于跨行转贷、2020 年 “换锚” 前利率下限认定、利息节约……》