公募 REITs 超跌是错杀吗？

市场回顾

公募 REITs 市场显著回调，市场交投活跃度仍偏清淡。上周，中证 REITs（收盘）指数收于 889.50 点，周下跌 4.62%，跑输主要股票和债券宽基指数。C-REITs 市场呈现普跌态势，各板块均出现不同程度下跌，高速公路和产业园区板块多只个券周跌幅超 5%。

其中，华夏中国交建 REIT、中金安徽交控 REIT、中金普洛斯 REIT 跌幅靠前。市场交投方面，平均日度成交额为 2.41 亿元，较上周读数增长 11.7%；平均换手率为 0.74%，较上周均值上涨 3.9%。从历史分位数角度，无论是成交额还是换手率均为历史较低水平，显示出当前 C-REITs 交投活跃度仍偏清淡。

政策梳理

多地继续强调借助发行公募 REITs 以盘活存量基础设施。

5 月 30 日，上海市人民政府印发《上海市加大力度支持民间投资发展若干政策措施》，其中针对民营企业，强调了在保租房/产业园区/消费基础设施领域发行 REITs 产品，同时鼓励民间资本参与 REITs 产品战略配售；5 月 31 日，广州市人民政府发布《2023 年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案》，内容强调了发行 REITs 对于企业高质量发展、构建租购并举的房地产发展新模式、盘活存量基础设施的重要作用。

此外，海南省近日也多次开展公募 REITs 相关活动，一是海南省发改委召开基础设施 REITs 项目辅导推动会，从充实项目储备和强化部门协同两个角度助力 REITs 在该省的发展；二是海南省地方金管局牵头举办 “深圳证券交易所债券市场助力海南自贸港高质量发展培训会”，其中就 REITs 试点情况和政策解读进行培训。

项目储备跟踪

中金湖北科投光谷产业园 REIT 完成发售询价，一级市场打新热度有所降温。5 月 31 日，中金湖北科投光谷产业园 REIT 发布基金份额发售公告，确定基金认购价格为 2.625 元/份，对应的募集资金总额为 15.75 亿元、2023 年和 2024 年的预期分派率分别为 4.62% 和 4.87%。

受制于公募 REITs 二级市场近期的疲弱表现，此次新发标的的认购热度较此前标的相比有所降温，一是实际募集资金总额仅超过拟募集总额的 2.3%，二是 “有效拟认购份额数量总和为 579,020 万份，为网下初始发售份额的 39.39 倍”，这一倍数低于大部分 2022 年以来发行的产业园区 REITs。

公募 REITs 完成首批扩募。6 月 3 日，首批扩募的 4 只公募 REITs 发布《定向扩募发行情况报告书》。从内容上看：

一是相较于招募说明书中披露的按平价拟发售规模，4 只 REITs 扩募实际的募集资金规模均实现了一定的超募，其中红土盐田 REIT 的溢价率达 12%，显示出市场对于扩募的积极性；

二是发售定价方面，博时蛇口产园 REIT、华安张江光大园 REIT 和中金普洛斯 REIT 的最终发售价格均为定价基准日前 20 个交易日基金均价的 90%，即均为扩募定价的下限，仅红土盐田港 REIT 的最终发售价格高于定价下限，这或与近期公募 REITs 二级市场情绪低迷有关。长期视角下，不同领域的原始权益人均有丰富的可扩募资产，具备一定扩募能力。

REITs 本质仍是具有高分红的股权资产，扩募是 REITs 的重要属性，打开扩募空间，发挥管理人的运营能力，才能真正发挥 REITs 对于底层资产优化与运营的能力，发挥其盘活不动产的功能。随着 C-REITs 扩募环节的打通，REITs 一级半市场料将迎来更多的参与机会，二级市场或也将根据 REITs 的扩募属性、管理人的运营能力、拟扩募资产质量好坏等逻辑，迎来更多交易机会。

公募 REITs 策略思考

上周，C-REITs 市场再度迎来普跌行情，个券和指数层面均显著下跌。尽管二级市场表现低迷，但一级市场新发个券以及 4 只存量 REITs 扩募的超募，仍在一定程度上验证了投资者对于底层基础设施资产的认可度。

复盘今年 4-5 月的市场表现，在公募 REITs 一季报披露后之后，市场在悲观情绪驱动下普遍回调，但部分基本面仍具韧性的标的随后也迎来了估值修复行情。因此，站在当前时点，市场超跌之下不少个券已经具备了明显估值优势，建议积极挖掘错杀所带来的机会。

本文作者：明明，来源：中信证券，原文标题：《超跌错杀即是机会》

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