多米诺骨牌第一块？美国知名地产商旗下办公楼爆出 1.6 亿美元债务违约

上月硅谷银行引发银行业危机后，多家华尔街机构就密集警告，美国商业地产就是下一个雷。现在看来，这个雷更有可能被 Brookfield Corp.这样的知名地产商引爆。

新近披露的一份商业抵押贷款支持证券（CMBS）文件显示，Brookfield 的基金拖欠了旗下十二栋办公大楼的合计 1.614 亿美元抵押贷款，这些贷款转给了一家特殊服务商，该服务商正在同 “借贷方执行谈判前协议，并确定未来的道路”。

在此之前，Brookfield 已经因为位于洛杉矶的两栋大楼——Gas Company Tower 和 777 Tower 相关债务而违约。

Brookfield 的发言人在新近声明中将问题归咎于新冠疫情，称 “虽然疫情对美国某些地区的传统办公室构成挑战，但这在我们的投资组合中占比很小”。

不过，华尔街和美国政府都在为商业地产这个潜在的雷紧张。

同在本周二，长期担任拜登经济顾问、今年 2 月被拜登提名担任白宫经济顾问委员会主席的 Jared Bernstein 在参议院银行委员会出席听证会时表示，白宫将保持密切关注商业地产，因为最近的金融动荡给这个新冠疫情期间就在苦苦挣扎的行业带来新的挑战。他说：

“（商业地产）这个问题就在观察名单上。这是我们在仔细追踪的事。”

有评论认为，Brookfield 可能只是开始，可能将是一系列拖欠办公楼贷款的公司中的第一家。摩根士丹利和 Trepp 数据显示，今年还有约 4000 亿美元商业地产（CRE）的债务到期，CRE 的借贷环境只会更加严峻。

本次爆出的 Brookfield 基金违约主要涉及位于美国首都华盛顿的办公楼。媒体指出，在 1.614 亿美元债务涉及的十二栋办公楼中，去年的平均入住率只有 52%，远低于 2018 年这批债务承销时的 79%。

华尔街见闻上月提到，最近写字楼的空置率进一步攀升，加剧了市场对美国商业地产暴雷的担忧。

经纪公司仲量联行数据显示，截至今年第一季度，在纽约曼哈顿大约 4400 万平方米的写字楼中，超过 16% 的空间无人使用，租赁量处于 2021 年第二季度以来的最低水平。

房地产数据公司 Green Street 表示，由于新冠疫情爆发后，远程工作和居家及办公室实地混合办公的兴起，写字楼的空置率上升，截至今年 3 月，华盛顿的办公空间价值较去年同期下跌 36%。

作为衡量办公室入住率趋势的重要指标，房产安全管理公司 Kastle Systems 提供的刷卡数据显示，华盛顿的办公室平均入住率只有 43%，还未回升到新冠疫情前的水平。

美银、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞信上月普遍认为，作为美国商业地产的最大债主，国内地区银行的危机正蔓延到商业地产市场，CMBS 息差飙升，CMBS 拖欠率开始上升，当前最脆弱的一环办公室地产可能会最先爆发危机。