吴亚军离开后的第一场业绩会

作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

上市十四年，这是创始人吴亚军第一回没有出现在龙湖业绩会上。

新任董事会主席陈序平坐到了主席台的中央，右边是 CFO 赵轶，左边是个新面孔——地产航道总经理张旭忠。

经历了行业调整、机构做空、董事长卸任之后，龙湖这家两千亿级的龙头房企形成了新的 “铁三角”，以一个全新的面貌出现在投资者面前。

过去一年，龙湖是民营房企中，少数几家在规模、利润上实现正增长的房企。

财报显示，2022 年，龙湖实现营业收入 2505.7 亿元，同比增长 12.2%，归母净利润约 243.62 亿元，同比增 2.1%。其他如碧桂园、旭辉、富力等都是负增长。

其中，开发业务营收 2270.17 亿元，同比增长 11%。

经营性业务成了龙湖整体收入、营收提升的压舱石。去年，龙湖包括商场、租赁住房在内的运营业务收入 118.87 亿元，同比增长 14.1%，龙湖智创生活和龙智造等服务业务，去年营收 116.7 亿元，同比增 38.6%；这两者占总利润的比重，也较 2021 年提升了 10 个百分点至 27%。

弱市下仍能盈利，还与龙湖持续多年的财务自律有关。三道红线方面，龙湖连续七年处于绿档；平均借贷成本也从 2021 年时的 4.14%，进一步降至 4.10%；随着去年 50 亿公司债和 35 亿中国中票发行，龙湖调整了整体负债结构，平均账期为 6.67 年，一年以内到期的短债仅占约 9.9%。

赵轶表示，接下来龙湖会加大国内融资，在合适时采用境外融资，让现金流和债务结构能够应对行业周期，保持融资成本的绝对竞争力。

龙湖管理层对资产质量也颇为自信。在大部分房企都计提减值之时，龙湖没有进行这样的操作。赵轶表示，这是因为整体土地成本可控，处置空间也比较大。

当然，在行业下行期里，龙湖也难免受到冲击。去年龙湖开发业务结算毛利率 17.9%，较 2021 年时的 23% 下滑约 5.1 个百分点。

赵轶认为，这两年行业利润在回归社会平均水平，龙湖也在回归。接下来，随着新增土地逐渐进入结算轨道，龙湖毛利率会回到 25% 左右。

张旭忠亦指出，未来在拿地策略上，龙湖会坚持以销定支，并严守投资刻度，尽可能优中选优。

让人唏嘘的是，龙湖成了下行周期中，少见的民营房企盈利样本。原本，营收和利润的稳健增长，是过去三十年房地产的常态，如今却成为了少数。

陈序平坦言，这份业绩来之不易，他用 “增肌控重”、“难而正确” 来形容龙湖作出的努力，在控制负债，利润稳中有增和优化资产质量上，龙湖找到了自己的平衡。

他庆幸，在这波周期后，龙湖成了仅有的 “开发 + 运营 + 服务” 格局没有被稀释的头部房企之一。

按照陈序平的规划，未来 5 年内，龙湖经营性业务利润的比例，非常有希望达到 50% 以上，这也会让龙湖的利润盘面更加健康。

陈序平认为，地产行业在经历了深度调整后，拐点已现。

市场也有了积极的信号。在张旭忠的观察中，2 月份，包括北京、成都、苏州、南京、西安和重庆等重点城市，到访量和成交量都在逐渐提升。像龙湖前两个月销售额 282 亿元，同比增长 41%，这也提振了士气。

陈序平对智创生活和龙智造等服务业务也寄予厚望，认为接下来每年会保持 40% 至 50% 的增长。

看起来，创始人吴亚军的去职，并没有影响龙湖，这家公司在弱市中仍保持了定力。当然，吴亚军仍会以顾问身份，继续给公司提供建议和意见。

未来的地产行业，会在一代地产大佬们退去后，在陈序平等明星职业经理人手里书写。一个新的行业格局，也在不断重构之中了。