部分城市或突破 4.1% 下限！首套房贷利率新规影响有多大？

房地产再迎重磅政策，首套房贷款利率长效机制进一步完善，以更好地支持刚性住房需求。

1 月 5 日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这个政策最早提出于 2022 年 9 月 29 日，当时央行公告对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

当时这一政策作为一个临时性政策、有效期到 2022 年年底，央行这次的政策相当于将临时性政策常态化。

70 个大中城市里有 38 城符合降低首套房贷利率的标准

中信建投证券研究表示，符合条件的城市数量进一步扩大，市场活力有望进一步激活。根据中信建投统计，70 大中城市中符合条件的城市达 38 个，较 9 月份增加 15 个：

根据我们 9 月的测算，符合条件的城市 2021 年商品住宅销售额占比约为 50%~60%，本次政策出台后，预计占比将进一步扩大，市场活力将进一步激活，2023 年销售在四季度有望实现同比转正。

政策主要针对二、三线城市，一线城市效果有限

中信证券梳理 2022 年 9-11 月 70 个大中城市的房价同比、环比情况后指出，目前政策主要作用区域是二、三线城市。一线城市受到本次政策支持的直接效果有限：

目前有 38 个城市符合标准。其中，一线城市均不符合标准（11 月北京、上海房价同比、环比均正增长；广州、深圳仅环比为负增长，同比正增长），新一线城市中有 4 城符合标准（即武汉、沈阳、天津、郑州），二线至五线城市中分别有 14 城、12 城、7 城、1 城符合标准。

中信证券表示，一线城市是全国地产市场的风向标，预计后续可能在限购、户籍等制度上给予更多支持以激发一线居民购房活力。

允许部分城市突破目前的 4.1% 的下限

目前，首贷利率下限为 5 年期 LPR 减 20 个基点，即 4.1%，根据融 360 数据，2022 年 11 月全国首套、二套房贷利率平均为 4.17%、4.95%。

中信证券预计符合条件的城市首套房贷利率或有望降至 3.7%-4.1% 区间（参考过往 85 折利率，当前 5 年期 LPR 利率的 85% 即 3.7%，亦符合银行投放偏好）：

符合条件的房价下调城市将于近期下调首套房贷利率，幅度或在 20-50 个基点（预计不会明显低于 1 年期 LPR 利率，即 3.65%）。如果针对刚需居民的政策刺激效果有限，未来不排除放松改善型、二套房贷利率限制的可能。

房地产需求政策作用逐步显现

中金公司分析指出，目前房地产基本面的制约都在缓解，疫情造成的不确定性在减弱，保交楼得到了有力的资金保障，房地产销售和投资都已经大幅降低、基数已经不高，房地产需求政策的作用可能会逐步显现出来。具体来看：

第一，疫情造成的不确定性在减弱。在疫情防控进入新阶段后，中国已经宣布对新冠病毒实行 “乙类乙管”，不再划定高风险区、不再进行常态化核酸检测，跨区域交流、国际交流恢复正常。虽然不确定性仍然存在，但是从国外经验来看，在几个月后，开放后的国家经济社会总体都会恢复正常，因此私人部门面对的不确定性是在减弱的。

第二，保交楼得到了实质性的资金支持，开发商信用风险也得到了初步缓解。2022 年 11 月，单月新增抵押补充贷款达到 3675 亿元、创下历史最高记录，历史上抵押补充贷款主要用于棚户区改造的相关项目，此次可能用于对部分保交楼项目的支持当中。2022 年 9-12 月 PSL 累计新增 6100 亿元。根据我们的估算，如果全国保交楼困难的项目占全国施工面积 10% 的话，那么完成这些困难项目的全部交付需要资金约 1 万亿元。也就是说，央行提供的资金已经可以占到保交楼资金需求中的一个不小的比例，考虑到还有商业银行和其他金融机构的支持，我们认为可以对保交楼有信心。此外，从 2022 年 3 季度开始，优质房企在 “民营企业债券融资支持工具” 的支持下开始逐步恢复债券融资，商业银行也积极向优质房企授信，开发商信用风险得到了一定的缓解。

第三，在经历大幅调整之后，房地产的基数已经不高。中国本轮新开工面积的下行大约开始于 2020 年 10 月，距今已经有 2 年多的时间，，2022 年全年新开工面积同比下跌接近 40%，2022 年 10 月相对 2020 年 10 月的新开工面积下跌 57%、接近 60%。这样的跌幅、下跌的速度和下跌的时间在过去 30 年的全球历史中都比罕见。

总的来看，随着各种制约因素的影响逐步减弱，房地产需求政策的作用可能会逐步显现出来。虽然在长周期向下的过程中，房地产反弹的幅度和斜率可能不及此前，但是 2023 年房地产周期的企稳概率在上升。

中信证券认为，前期以 “三支箭” 为代表的供给侧金融政策，配合因城施策下的多项需求端政策，金融部门与住建部门的政策协同方面仍有推进空间。目前房地产政策的协同、有序、长效推进，切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条，风险预期正加速由 “无底” 向 “有底” 转变。