美国楼市凛冬：成屋销售连降七个月，30 年房贷利率 6.25％创 2008 年新高

周三，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国 7 月成屋销售总数连续第七个月下降，达到 480 万户，创 2020 年 5 月以来新低。美国房屋按揭贷款利率飙涨，侵蚀住房买家的可承担能力。目前，美国 30 年期按揭贷款利率已连续五周攀升，达到 6.25％，创下 2008 年以来新高。

美国 8 月成屋销售总数年化 480 万户，好于预期的 470 万户，前值为 481 万户。8 月成屋销售总数年化环比跌 0.4%，预期为跌 2.3%，前值由跌 5.9% 修正为跌 5.7%。在未经调整的基础上，美国 8 月成屋销售销比一年前下降了 17.4%。

8 月成屋价格中位数同比上涨 7.7%，达到 38.95 万美元，为 2020 年以来最小涨幅。今年 6 月，成屋价格中位数一度达到 41.38 万美元的历史最高。在线房地产巨头 Zillow 在周一的一份报告中表示，继 7 月份单月下跌 0.1% 之后，8 月份美国的房屋价值较 7 月又下降了 0.3%，这创下 2011 年以来最大跌幅。

8 月的待售房屋数量较 7 月下降了 1.5%，达到 128 万户。按照目前的销售速度计算，出售市场上所有房屋需要 3.2 个月。近几个月，成屋的库销比有所攀升，不过仍然低于 5 个月的关口，这表明市场供应依然紧张。

8 月房产平均在市场上停留 16 天。8 月份售出的房屋中，约有 81% 的房子上市时间不到一个月。7 月房产在市场上的平均停留时间与 6 月持平，仅为 14 天，均为 NAR 2011 年 5 月开始记录数据以来的最短时间。

8 月首次购房者占销售量的 29%，与 7 月比例持平。历史上，首次购房者一般占市场的 40% 左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。8 月全款买房占总销售量的比例为 24%。8 月投资者占市场的 16%，比 7 月的 14% 有所上升；投资客通常以现金购买，因此对按揭贷款利率不太敏感。

分地区来看，中西部的销售下降了 3.3%，西部和东北部的销售攀升，南部地区的销售没有变化。

8 月份所有价格区间的房屋交易量都下降了，这与最近几个月最昂贵的房屋仍卖的很好的情况形成反差。

按房型来看，公寓和合作公寓的销售比 7 月增长了 4%；单家庭住房的销售下降了 0.9%。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的 90%，在过户时计算。新房销售基于合同签署时计算，该数据将于下周发布。

飙升的融资成本和仍然居高不下的房价阻碍了许多潜在买家。尽管需求疲软抑制了整体情绪，但分析预计，由于大多数地区的供应仍然有限，房价回落将相对温和。NAR 的首席经济学家 Lawrence Yun 表示，“未来几个月甚至几年，库存将保持紧张。一些房主在锁定近年来处于历史低位的按揭贷款利率后，不愿出售，这增加了对更多新房的需求。我们没有看到净库存的增加。”

今年以来，按揭贷款利率的快速飙涨，令美国房地产市场大幅降温，导致销售下降、房价承压。美国抵押贷款银行协会（MBA）周三公布的数据显示，美国 30 年期固定利率按揭贷款的平均合约利率在上周上涨了接近 25 个基点，达到 6.25％，为连续第五周上涨，创下 2008 年 10 月以来的最高水平，上周按揭贷款利率也是 6 月中旬以来的最大升幅。

高利率下，购房者更常用的可调整利率按揭贷款的利率也有所上升，5 年 ARM 的平均合约利率跃升 31 个基点至 5.14％。数据更新更频繁的 Mortgage News Daily 显示，30 年期按揭贷款的利率达到 6.47％。