疯涨的美国房贷利率：30 年期升至 5.27%，创 2009 年 8 月来最高

据房地美在周四的声明，美国抵押贷款利率恢复上升态势，上周 30 年期贷款的平均利率从 5.10% 跃升至 5.27%，创下 2009 年 8 月以来的最高水平。2021 年 1 月时的纪录低点为 2.65%。

由于通胀高企，美联储今年已经连续两次会议上加息，其中本周三加息 50 个基点，这是自 2000 年以来的最大涨幅，并暗示将进一步加息以缓解通胀和过热的房地产市场。

值得注意的是，房地美的每周房贷数据是在美联储周三宣布之前记录的。抵押贷款利率与 10 年期美国国债的收益率密切相关，后者往往与美联储的基准利率同步上升。虽然周三当日美债收益率显著下滑，但周四美股、美债全线暴跌，10 年期基准美债收益率盘中再度升破 3%，触及三年半最高。

鹰派美联储使得今年以来，美国房贷利率上涨了超过 200 个基点，借贷成本飙涨。今年从 1 月到 4 月，房贷利率以 1994 年以来的三个月最快速度上涨。叠加在纪录高位附近的房价，令美国民众对楼市的热情逐渐退散，可能会越来越多地将潜在购房者排除出市场。

以 30 万美元贷款来计算，当前 30 年期 5.27% 利率下，月付 1660 美元，而历史最低点的 2.65% 时，月付仅需 1209 美元。也就是说，月供支出暴涨了 37%。

可负担能力下降，会打击未来成屋销售。此外，由于当前拥有房屋的屋主，他们支付的房贷利率远低于最新的房贷利率，这会极大地抑制搬家，其结果是，需求和供应将同时走低。而接近历史低点的住房库存，可能会在一定程度上提振房价。已经有数据证明了这一点：美国 3 月成屋销售创 2020 年 6 月最低，不足的供应，将 3 月成屋价格的中位数推至创纪录的 375,300 美元。3 月全美新房销售量年化 76.3 万套，降至四个月的低点。

事实上，除了可负担能力外，美国楼市还有一个隐患——美股。疫情之后美国地产的繁荣很大一部分是靠中高收入富裕家庭买起来的，其中西海岸科技公司聚集的加州房产价值增幅达 1.38 万亿美元。此外科技公司向南迁移总部的趋势也带动了相应城市人口和房价的一同上涨，亚利桑那州、佛罗里达州和犹他州成为最炙手可热的三大住房市场。而 2022 年开年以来，美股表现糟糕，是否会给美国房价带来冲击呢？更多分析请见华尔街见闻分析文章《纳指暴跌会带 “崩” 美国房价？》

抵押银行家协会（MBA）首席经济学家 Mike Fratantoni 周三在一份声明中表示，抵押贷款利率可能会在当前水平附近趋于稳定。这应该会鼓励更多消费者购买，但为现有抵押贷款再融资的需求不太可能很快恢复。

房地美首席经济学家预计房价涨幅会放缓。Sam Khater 在周四的声明中表示：“虽然住房负担能力和通胀压力对潜在买家构成挑战，但房价将继续增长，不过预计未来几个月涨幅将放缓。”