穿越周期｜房地产的老大可能要换人了

编辑｜张晓玲

在经历了大半年的调整之后，中国房地产的竞争格局已经发生了剧烈的变化，房企的名次座位打乱重排，很多人已经消失于前 50、前 20、前 10 名单中，而另一些人，却飞快地窜到了前面。

今年一季度，房地产的四巨头、前三名也更换了，恒大已跌落前 30，融创也被保利超越了，前三变成了碧桂园、万科、保利发展。

事实上，保利有着更为宏大的目标。华尔街见闻了解到，在保利发展年初的内部会议上，董事长刘平定下了 “进三争一” 的目标。显然，从宋广菊手里接过董事长的权杖后，刘平治下的保利变得更为进取了。

上一次保利出现在行业前三，还是 2012 年。在过去十年里，民营房企借助高杠杆突飞猛进，碧桂园升至第一，融创窜到第四，保利、中海、华润这样的央企，受国资委负债指标约束，则被逼退到了后面。

而现在，央企地产商来到了自己的主场。保利有一天会超越碧桂园、万科吗？或许人们将再一次见证历史。

净利首次下滑

保利发展的 2021 年财报姗姗来迟。全年销售 5349.29 亿元同比增长 6.38%，营收 2850.24 亿元，同比增长 17.19%。在低迷的 2021 年表现还不错。

与其他房企类似，前几年部分高地价项目，也让保利的利润遭到侵蚀，净利润出现上市以来的首次下滑，去年实现净利润 371.89 亿元，同比下降 7.14%；归母净利润 273.88 亿元，同比下降 5.39%。

与此相对应，去年保利毛利率为 26.80%，同比下降 5.79%。保利预计，未来随着高地价项目结转，公司毛利率表现仍将承压。

这与万科、金地的毛利率、净利润表现一致，具有行业普遍性。

在去年行业整体下行、调控从严的背景下，保利的负债总额首次超过了万亿，不过，其中有息负债仅为 3382 亿元，其他经营性负债为 7588 亿元（预收房款为 4534 亿元）。

保利还大幅提高了在手现金，其中非受限现金短债比为 1.94，同比增长 7.3%。财报显示，保利发展一年内到期的债务约 605.75 亿元，账面货币资金 1713.84 亿元。

此外，综合融资成本同比下降 31 个基点，至 4.46%。

正如万科董事长郁亮说的 “缩表出清” 一样，过去一年，保利收缩了拿地力度。全年拿地金额为 1857 亿元，同比 2020 年的 1927 亿元，下降 21%；更多靠 “捡漏” 拿地，集中于一二线核心城市，平均楼面价同比下降 8% 至 6821 元/平方米。

保利对于 2022 年的房地产市场仍持谨慎态度。刘平表示，公司全年投资计划为 3650 亿元（包含拿地与项目建设资金），相较去年计划额的 3950 亿元，下滑约 7.6%。

刘平解释称，今年投资及开工计划是结合当前行业形势、考虑疫情对部分地区影响铺排的，2022 年的开竣工策略是 “以销定产”，公司将结合不同能级市场、不同产品接受度动态调整开竣工计划。

刘平指出，今年整体的拓展逻辑还是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润，保障股东投资回报。

保利发展财务总监王一夫则表示，公司对市场大势的判读是 “聚焦”，即市场规模见顶后，需求会相对聚焦，会回归一二线核心城市，且主要会集中于这些城市的成熟区域。

王一夫透露，除了公开市场外，保利发展也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会，不过这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。

4 月初，保利发布《2021-2022 年房地产行业白皮书》指出，房地产行业进入了减量时代，商品房销售不可避免地萎缩，但住房需求仍然存在，关键在于把握结构性机会，深耕高能级城市，以及转型多元化运营，开发 + 运营并重。

过去一年，保利发展的管理层正是这么去做的，未来也将如此。

王者之争重启

2021 年 7 月，刘平正式接任保利发展董事长，由此开启了一个不同于李彬海、宋广菊的新保利时代。他也有一个比宋广菊 “重回前三” 更大的目标，“争第一”。

中国房地产 30 余年的历史，就是一部房企规模之王的变迁史。其中一大半时间万科都是老大，直到 2014 年的绿地、2016 年的恒大短暂地超过万科，之后连续 5 年，碧桂园成为老大，形成了较为稳固的碧桂园、万科、恒大三巨头格局，直到 2021 年恒大的跌落。

业内一直有个 “万科魔咒” 的传言，即超过万科的房企，最后都不会有好结果。万科创始人王石也曾表示，在房地产行业，“超越万科” 的想法很危险，因为万科已经很大了，想超越只能超常发展，而超速即面临失控的风险。

现在，保利发展这家老牌房企巨头，也要挑战万科和碧桂园了，它主动拉开了房企下半场王者之争的序幕。

不过，刘平是想让保利以城市运营商的身份成为下半场的王者，而不仅是以一个开发商的姿态论输赢。

从年报看，在以开发业务为主业的同时，保利的经营性业务也发展很快。2850.24 亿元营收中，来自非开发业务的营收为 230.88 亿，同比增长 49.48%，占总收入的比重也提升到 8.1%。

保利有关人士透露，目前保利全部多元化运营业务的资产规模已接近 500 亿，十四五期间会超过千亿。

去年全运会上，保利发展就将旗下商业、酒店等业务都投入到了赛事保障中，对自身的多元化业务进行了一场 “大点兵”。

华尔街见闻了解到，保利运营业务中较为成熟的部分，也都已经有了上市的规划，其中商业、酒店的资本化运作，已在进程当中。

除了物业、商业、酒店等经营性业务，保利发展还将大力发展租赁住房，这被保利看作是有 “后发优势” 的巨大机会，甚至可能超过万科泊寓、龙湖冠寓。

今年 1 月底，保利发展宣布计划与建设银行搭建租赁住房发展基金。在建行支持下，保利发展计划在 “十四五” 期间持续聚焦多个一二线中心城市，扩大保障房建设和长租公寓投资。待规模上去后，保利也计划将成熟项目发行公募 REITs。

假以时日，保利的经营性业务超过万达、万科也并非不可能。

在 4 月 21 日的 20021 年度业绩说明会上，提及 “进三争一” 目标，刘平解释称，不能简单、片面地理解成一个榜单上的排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。

“维持市场份额，量力而行，是保利追求的目标”，刘平认为，保利按照自己的节奏就能水到渠成。

如何让保利真正成为一个长期持续胜出的 “全能型” 选手，以及多元赛道下的 “多面手”，并借此成为 “第一”，这需要要刘平和他的团队用实际行动去回答。

一个新的房地产时代，已经到来。也许，一个新的保利发展，将成为能够破除 “万科魔咒” 的人。