贝壳这一年：逆风、转向
第二赛道发力。
过去一年是贝壳逆风向上的一年。
创始人左晖离世、互联网平台经济的全新命题，以及房地产市场的大幅调整，都给这家上市不久的公司带来冲击。
房地产周期的魔力、调控政策叠加带来的杀伤力，在贝壳身上体现得淋漓尽致。最直接的是，贝壳的股价较高点跌去了将近 5400 亿。
这些均反映在贝壳的年报上，四季报的财务数据走弱肉眼可见。
但长远来看，贝壳并不悲观。贝壳董事长兼 CEO 彭永东在 3 月 10 日的投资者会上表示，市场的波动有着规律和必然性，长周期看市场会回归中枢，反周期看市场也会逐渐恢复。
“过去一年是凛冬散尽，星河长明。” 贝壳管理层试图给投资者们带来安慰和光明。
在行业经历调整之后，贝壳业绩会也明确透露出新的讯号：地产的旧范式已被打破，所有人都要寻找新的出路了。
凛冬
不出意外，贝壳年报折射出房地产的寒意。
财报显示，贝壳 2021 年四季度 GTV 为人民币 7324 亿元，同比下降 34.6%。存量房交易 GTV 为人民币 3546 亿元，同比下降 39.4%。新房交易 GTV 为人民币 3568 亿元，同比下降 24.0%。
整体四季度的数据明显走差。存量房 GTV 同比下滑 39.4%，仅比同期四季度二手房全国交易同比下滑 43% 略好一点；甚至三季度勉强守住的新房交易数据，也出现了两位数的下滑。
并且被寄予未来发展希望的新兴及其他服务，在去年四季度的 GTV 仅为人民币 210 亿元，同比下降 68.2%。
最终，2021 年四季度，贝壳营业收入为人民币 178 亿元，同比下降 21.5%。净亏损为人民币 9.33 亿元。
地产的冬天，从贝壳的这组财报数据中可以清晰得看到。这并不令人意外。
但凛冬里也有亮眼的地方。
在市场的下行期里，贝壳最宝贵的财富是它引以为傲的 ACN（经纪人合作网络）、门店以及经纪人留存率。
在这一点上，贝壳还是体现出了自身的韧性。数据显示，截至四季度末，贝壳联网门店数超过 5.1 万家，同比增长 8.7%，环比下降 5.4%；活跃门店数量超过 4.5 万家，同比增长 4.4%，环比下降 8.3%。
联网经纪人 45.5 万人，同比下降 7.8%，活跃经纪人人数超过 40.6 万人，同比下降 8.7%。
在行业进入衰退期，如 Q 房网上海近期也因欠薪多月，将要彻底退出上海市场的情况下。贝壳的门店数据虽然未能像三季度一样逆势增长，但相比行业已是不错。
彭永东表示，门店数量的变化主要是因为，周期底部时门店进行了合并，以增加竞争力，同时新增门店减少。总体来说，下降的幅度与此前预期一致。
彭永东对于 2022 年的市场，有三个确定的判断：政策纠偏是确定的；消费者对于美好居住有巨大的需求是确定的；市场回归中枢是确定的。
基于此，他预计，随着 2022 年一季度市场触底，平台门店和经纪人规模仍会收缩。门店数量会在二季度后开始逐步增长。
贝壳对于 2022 年全年交易数据的判断，是二手房交易额同比下降 10%-15%，新房同比下降 5%-10%。
随着一季度数据触底，市场信心逐渐恢复，交易额跌幅将从二季度开始逐步收窄，到下半年恢复同比增长。
出路
房地产经纪业务的增量天花板已现，贝壳也和很多开发商开始向运营要收益类似，开始寻找其自己的出路。
它所选择的，是依靠已经形成的平台网络，为新的业务赋能。
2021 年底，贝壳发布 “一体两翼” 战略升级，“一体” 即二手和新房交易服务赛道，“两翼” 分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。
彭永东则在投资者会上明确，贝壳的 “一体” 业务将对 “两翼” 业务进行支持。“一体在 2022 年开始助力两翼，构建向第二赛道高效荐客的业务模式。”
管理层表示，贝壳会在更快速靠近第一赛道 B 点的同时，全面激活其在居住服务领域的布局。
彭永东透露，去年贝壳对家装家居品牌圣都家装的收购已经获得监管机构的批准。这笔收购也让贝壳家装业务能够更快实现从 1 到 100 的规模化复制。
目前，贝壳已经对部分城市进行试点，二手和新房交易服务赛道已可以为试点城市的家装业务，贡献约 30% 的客源。
也是由此，贝壳将 2022 年视为第二赛道规模化发力的元年。
除了利用 “一体” 赛道的获客端优势，发力家装业务外，贝壳的惠居租赁业务也将在今年发力。具体来说，包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别。
对于贝壳而言，这也会是场大胆的实验。其让投资者、地产界所青睐，甚至嫉妒的，正是其形成的产业互联网平台。
如果今年贝壳能够通过这个平台，将家装业务也复刻自身在房产中介领域的成功，意味着贝壳将拥有更多的可能。
人们谈论起贝壳，也不再会觉得它仅是一个建立了统一规则的中介联盟，或者依靠市场占有率对开发商有很大话语权的平台；房地产周期性对贝壳业绩的干扰，也会降低。
彭永东表示，长期来看，第二赛道的收入将有效弥补公司在市场下行周期里第一赛道收入的下降，并在市场平稳期带来收入的增量贡献。