三年在管过亿，越秀服务画了个大饼

上市不到两个月，讲着 “轨交 + 物业” 独特故事的越秀服务交出了其第一份成绩单。

整体看，越秀服务在上半年的业绩保持着高速增长的态势。报告期内，公司实现营业收入 9.58 亿元，同比上升 108%，股东应占利润 1.78 亿元，同比上升 134%。

数字的变化之外，上半年商业外拓是其业绩的一大看点，但市场更关心的是越秀服务所讲的 TOD 的故事。

在 8 月 12 日的线上业绩会上，越秀服务的管理层们也首次披露了其 “轨交 + 物业” 的具体业务数据，并对这部分业务进行剖析，这让投资者能够进一步审视其 TOD 物业故事的成色。

只不过从现状来看，越秀服务讲的独有 TOD 物业管理能力仍局限在二股东广州地铁的能力圈内，能否成功外拓也有待观察。叠加整个市场环境在过去一段时间对物业股不友好，越秀服务上市后的股价表现也差强人意。

不过管理层仍表示，看好物业的长期发展前景。越秀服务执行董事兼行政总裁吴炜表示，物业具备轻资产、赛道非常长的独特优势，并且盈利、现金流情况都不错，从长期持有、发展的角度，物业股的价值在市场中一定会有所体现。

“一个小目标”

越秀服务业绩的大增，商业部分是个亮点。

从具体数字看，越秀服务的非商业物业管理及增值服务实现营收 6.78 亿元，同比增长 113.1%，占总营收的 70.8%，商业物业管理及运营服务部分则实现营收约 2.81 亿元，同比增长 97.1%，占总营收的 29.2%。

整体上，非商业与商业收入整体占比仍维持在 7:3 的水平。

按照管理层的规划，其希望能够在未来 3 到 5 年里，把商业部分的收入占比提升至 40% 的水平。这将对公司的整体毛利率水平有明显的提升。

在越秀服务的业务分类中，其商业收入来自于两块，商业运营及管理服务、市场定位及租户招揽。其中，后者是一个典型的轻资产输出业务，这也是上半年越秀服务在商业部分的主要发力点。

华尔街见闻了解到，上半年，越秀服务商业部分外拓项目包括广州创维科学城总部大楼、广州粤传媒大厦、广州云享经济生态园等写字楼。

越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏表示，越秀服务上半年商业物管新增合约面积为 83 万平方米，同比大幅增长 2.7 倍。更重要的是，大部分承接的都是外面的项目，而不是来自母公司。

这对我们市场能力的培育也是一个比较好的实践和证明，毛良敏说。

商管项目拓展的优势已在财报中得以体现。截至上半年，越秀服务的毛利率为 35.8%，相比去年增长了 3.6 个百分点。其中，商业部分的毛利率从 25.8% 跃升至 34.7%，非商业部分的毛利率则从去年同期的 35.1% 微升至中报的 36.2%。

不过相对商业管理方面的提升，越秀服务还有个更大的 “小目标”，即在未来两到三年可以快速达到 1 亿平方米的管理面积。

半年报显示，截至 2021 年 6 月 30 日，越秀服务在管面积为 3500 万平方米，在管项目 226 个，上半年新增在管面积 376 万平方米。

这意味着，要实现 1 个亿的小目标，越秀服务的在管面积每年至少要维持 42% 以上的增长速度。

吴炜表示，规模的实现主要会三个方面，母公司每年保证 500 到 600 万方的面积、通过外拓团队实现 1500 万方的水平，以及收并购。

相比其他两点，收并购会是越秀服务拓展管理面积的重点。吴炜表示，上市所融资金的 60% 将投向收并购市场，预计未来三年能够收并购来大概 3000 万-3500 万平方米的面积。吴炜透露，上市前后收购动作稍有放缓，但目前已加紧推进，并有一些标的正在谈。

“这几项加起来，管理层希望尽快实现 1 亿平米的管理面积目标，这是我们未来业绩发展的基础和保证”， 吴炜说。

在吴炜看来，物业在政策上其实是有很多利好，包括《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》在内的政策，也允许物业行业向养老、托幼、家政、文化等等领扩张。这让整个行业从长远来看发展前景宽阔、广阔，政府也希望物业企业做大做强。

TOD 成色几何？

相对于在管面积的 “小目标”，市场其实对越秀服务自身提出的 “轨交 + 物业” 的故事更加关注。在越秀服务方面看来，这也是其具备技术壁垒的物管模式，在业绩会上管理层对此也进行了更为详细的解读。

财报显示，上半年越秀服务的 TOD 业务营收录得 1.17 亿元，占总营收的 12.2%，此外该部分业务毛利率为 27.9%，同比上升 1.9 个百分点。与传统的住宅和商业业态比，越秀服务的 TOD 项目在毛利率上没有明显优势。

越秀服务管理层认为，越秀服务的核心能力在于，通过去年并购广州地铁物业股权，其在 TOD 行业走在了其它物业公司的前列。为广州地铁的站点、站线和车辆段提供物业管理服务，拥有地铁列车等特种设备清洁领域的技术壁垒，这是其自身优势。

具体来说，越秀服务的 TOD 物管分为盖下物业管理和盖上物业管理两大部分，分别为给地铁站点和地铁车辆段提供服务，以及给越秀地产开发的 TOD 住宅项目。截至今年 6 月 30 日，越秀服务新增 TOD 合约面积约 93 万平方米，使得其 TOD 合约面积增加至 612 万平方米。

毛良敏解释称，盖上部分大多为大盘住宅项目，项目具备规模效应，在交付后能够实现较高的毛利。

至于盖下部分，毛良敏表示，与传统的住宅收费方式不同，这部分是按照标段来收费而不是按平方来收费。

就目前来说，越秀服务的 TOD 物管业务业务主要承接的是广州地铁的项目，未有外拓项目。截至上半年，越秀服务为广州地铁 71 个站点和 25 个车辆段和停车场提供物管服务。

毛良敏表示，越秀服务在今年上半年已经开始走出去，通过与昆明、成都、长沙等城市的地铁运营企业联系和沟通，有一些达成初步合作意向的企业。

同时，广州地铁本身也在南昌、重庆和青岛等城市有城市开发和运营相关的地铁业务。毛良敏认为，广州地铁作为公司的第二大股东，公司很有机会承接它的增量部分。

不过越秀服务希望投资者意识到，TOD 物管的空间不局限于此。

毛良敏表示，未来公司还将进一步拓展业务边界，不仅是为地铁服务，还能够增加机场、高铁站等基于公共交通的场站类业务，从而进一步挖掘 TOD 物管的市场空间。