朗诗绿色生活上市首日高开 88.68%，物管板块为何如此吃香？

2021 年进入下半场，物管企业上市步伐速度不减，甚至有些加速的意味。一个简单的数据能够很好地反映出这一趋势：据资本市场统计，截至 6 月 30 日，在港交所排队的物管企业数量为 18 家，较 2020 年全年成功上市的 17 家公司还多一家。

在持续扩容的背景下，H 股物管指数年内的震荡走势反映出环境正日趋成熟，市场正在寻求这个吸金板块的合理估值区间。

那么在此之中，市场还有哪些机会呢？笔者留意到昨天刚在联交所主板上市的一支新股——朗诗绿色生活 (01965.HK)。

7 月 8 日，在港股市场三大指数全线大跌的行情中，朗诗绿色生活逆势表现，上市首日高开 88.68%，盘中一度大涨 132.7%，股价最高 7.40 港元，最低为 4.30 港元。截至当日收盘，报 4.50 港元/股，收涨 41.51%，全天成交 2.42 亿港元，最新总市值 18 亿港元。该股 IPO 定价为 3.18 港元，此前香港公开发售获 8.01 倍认购。

（来源：富途牛牛）

一、板块行情出现分化，港股物业股进入差异化时代

行业视角下，虽然港股的物业板块整体向好向稳的核心逻辑不变，但在股价和估值上已然出现了较为明显的分化态势。

截至到 2021 年 6 月，富途行情中内地物业管理股 (BK1220.HK) 指数共纳入 40 家公司。从年初至今（按照截至 6 月 30 日的收盘价计算），在指数涵盖的 40 家上市物业企业之中，28 家股价上涨，11 家股价出现下跌，1 家股价持平。其中，企业最高涨幅达 152.99%；最高跌幅达 57.2%，为整个板块唯一的腰斩股。

市盈率层面，同一口径下的 40 支物业股市盈率最高相差接近 125 倍，如华润万象生活市盈率为 128.5 倍，中奥到家市盈率则为 4.26 倍。

经过总结，笔者认为行情走势的日渐分化是大势所趋，一个较为显著的原因就在于自 2018 年年初起，物业板块的可选股日渐丰富，资本市场难免对同质化严重的物管业务出现了一定程度上的审美疲劳，对物管企业的新鲜感和预期也因此有所减弱。

也正是基于此，跳脱出传统的辨别标准，物管公司亮出差异化标签以赢得市场关注度将成为重要趋势。比如，聚焦商业运营赛道的稀缺型选手华润万象生活、宝龙商业。再如，此前上市不满一周的越秀服务，凭借独特的 “轨交 + 物服” TOD 综合物管模式，收获了超 10% 的涨幅。

再看向专注绿色发展赛道的朗诗绿色生活，其拥有区别于业内其他竞争同业的高辨识度和增长确定性，值得被持续跟踪与关注，相信很大概率会成为从分化趋势中跑出的 “黑马” 之一。近年来，公司在单位管理面积上的创收和盈利能力持续稳健提升，保持着良好的业务发展势头。2018-2020 年，公司在管建筑面积三年复合增长达到 38.3%，来自物业管理服务的收入三年复合增长达到 43.9%。再考虑到公司此次成功上市后可预期的规模扩张，在市场规模与品牌影响力提升的支持下，公司或将迎来估值和盈利提升的双击机会。

二、价值公式敲定朗诗绿色生活增长确定性

具体来看，笔者将朗诗绿色生活的差异化标签拆解为三个维度，并将其归总为一个价值公式来阐释公司显现的长期投资价值，接下来进行简要的论述：

1. 绿色物业的先行者

围绕绿色建筑主题的物管服务是当前最热门的细分赛道之一，政府和政策的支持和住户/用户环保意识的加持，为赛道迈入高速发展和行业的繁荣带来了高度确定性。朗诗绿色生活在绿色建筑的物业服务方面积累了的丰富经验和强大实力，是该差异化赛道上当之无愧的先行者和领先者。根据公开数据显示，于 2020 年 12 月 31 日，朗诗绿色生活的绿色建筑项目占在管物业总建筑面积的比例达 34.4%，远远高于物业服务百强企业 4.3% 的平均比例，差异化的竞争优势不言而喻。

（来源：公司官网）

2. 品质服务驱动高质量发展

朗诗绿色生活物业的服务能力和品牌优势是公司在进行独立业务（与独立第三方物业开发商合作的业务）开拓时的一大优势。服务能力越强则越受业主欢迎，更能在委任过程过夺得头筹，品牌优势越明显。映射到经营数据上，朗诗绿色生活在管面积中来自独立第三方的管理比例由 2018 年的 16.6% 提升至 2020 年的 42.3%。

不难看出，公司迈出市场化开拓步伐以来，凭借绿色服务产品的差异化竞争优势，品牌效应逐渐凸显，公司市场化竞争能力得到持续验证。根据中指院对公司的物业管理服务进行的客户满意度调查，公司在 2019 年和 2020 年皆获得高于同期业界平均水平的客户满意度。

3. 数字化赋能运营降本增效

数字时代的到来，催生了前端服务平台、智慧物联、后端管理平台等一系列智能解决方案。对于未来的物业管理行业而言，庞大数据必将成为承载业主生活场景的介质。对此，朗诗绿色生活正在积极部署数字化转型战略。通过 “朗 e 云平台” 和微信服务号，以及智能社区，用数据支撑起精细化、多元化服务，实现人本服务的核心价值。

此外，公司拟使用云计算及大数据等技术开发对运营成本和效率进行优化。多措并举之下，朗诗绿色生活将不断积累以数据为驱动的运营经验，为未来快速复制现有服务提供保障，实现规模的高效扩张。

至此，朗诗绿色生活的价值公式可总结为：差异化细分市场×（高品质服务 + 数字化）=快速增长=长期投资价值。一方面是符合国家经济转型大趋势下的绿色物业市场，另一方面是优质的服务力和数字化能力，共同构筑起了朗诗绿色生活的长期投资价值，且两方面有望在交叉验证中支撑起后续的业绩增长，发挥出驱动公司长期规模化的乘数效应。

三、小结

场内的聪明资金总是偏爱特点鲜明且相对低估值的价值股，昨天刚刚新鲜上市的朗诗绿色生活便为追逐机会的投资者提供了一个很好的机会。截至 7 月 8 日收盘，公司动态市盈率为 22.8 倍，相较于行业 40 倍的均值而言，整体仍然呈现较大程度低估。

值得一提的是，近期多家机构不约而同地看好物业板块下半年的投资机遇。富瑞发表研究报告预计内地物业管理公司将在 7 月中出现一波盈喜，建议投资者在潜在盈喜前增持相关股份。摩通对 7 月物管股表现给予了同样积极的预测，并预计内地物管股至 8 月初将有约 20% 的股价上升空间。

综上所述，朗诗绿色生活上市后的发展，令人期待。