新股前瞻︱非住宅物业格局未定 湾区企业珠江城市管理如何打出 “差异牌”?

大湾区是我国发展较为广泛的地区之一，2019 年，大湾区 (内地) 人均 GDP 在全国五个主要城市群中排名第一，人均可支配收入仅次于长三角城市群，排名第二。

房地产是湾区经济增长的重要一环，过去五年大湾区的房地产行业经历了快速发展，以深圳为代表，佛山、珠海、肇庆等地房地产投资复合年增长率均超过 20%。自 1981 年深圳第一家物业管理公司成立以来，企业数量不断增多，规模扩大，物业管理行业种类和规模成倍增加。

智通财经 APP 观察到，近期来自广州的物管企业广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 (以下简称 “珠江城市管理”) 向港交所递交了主板上市申请。农银国际和中国平安资本 (香港) 为联席保荐人。

资料显示，珠江城市管理 1987 年成立于广州，向大湾区 20 种不同类型的住宅和非住宅物业提供城市服务。截至 2020 年末，集团业务覆盖大湾区九个内地城市中的七个，并进军其他 13 个省份的其他省市。根据中指院资料，按照综合实力排名，2021 年集团于中国百强物管企业中排名 19 位。

公建、住宅、文体三驾马车 文体场馆面积行业第一

珠江城市管理通过三条业务线经营，即城市公建服务、城市生活服务和城市文体运营服务，提供多元化服务。城市公建服务主要包括政府机关和企事业单位办公楼、公立医院和学校、酒店和购物中心、产业园区等，城市生活服务主要是住宅物业基本物业管理和增值服务，城市文体运营服务主要包括体育馆管理服务、体育馆运营及配套服务。

截至 2020 年 12 月 31 日，珠江城市管理三条业务线的收入占比分别为 47.5%、37.5% 和 15%。其中来自第三方的收入占比分别为 45.3%、33.2% 和 14.4%，关联方主要为珠江实业集团及合营企业联营企业等。

截至 2020 年 12 月 31 日，公司在管项目共 431 个，签约建筑面积及在管建筑面积分别为 3640 万和 3190 万平方米，超过百强物管平均在管面积规模。

从业务线可以看到，集团业务以非住宅物业和文体物业为主。非住宅物业相比住宅物业市场竞争程度低、管理费高、管理费收缴率高、提价相对容易。非住宅物业管理费一般为 2 至 15 元/平方米/月，而住宅物业一般为 2 元/平方米/月左右。文体运营和服务随着赛事需求增加、政策推动、大众健身情绪高涨等因素，近几年发展也较为迅速。

智通财经 APP 观察到，在非住宅管理行业，规模大的企业较少，未来拓展空间更大，竞争性较小。文体服务长期具备增长潜力，但是目前国内缺少顶级赛事支撑，导致流量受限。

珠江城市管理在大湾区排名较为靠前。2020 年，集团在管面积 3190 万平方米，其中第三方外拓面积 2550 万平方米，在广东省百强企业中排名第十，来自第三方外拓面积占比 80.1%，在广东省百强企业中排名第九。

其中子公司珠江文体是一家政府投资为主、企业参与投资、BOT 模式的打新公共体育设施企业，其致力于成为中国最大的问题产业综合运营商。在近 20 年大型体育馆管理发展中，珠江文体先后服务了第十六届亚运会、2019 年国际篮联篮球世界杯、第 49 届世乒赛、苏迪曼杯羽毛球赛等赛事，2020 年在提供文体运营的物业百强企业中，文体场馆在管面积第一。

业绩波动较大 负债率显著提升

业绩方面，2018 年至 2020 年，集团营收分别为 7.59 亿人民 (单位下同)、8.61 亿和 8.81 亿元，同比分别增长 13.5% 和 2.3%。毛利分别为 1.73 亿、2.06 亿和 2.41 亿元，同比分别增长 19.2% 和 16.6%。净利润分别为 2453 万、3506 万和 6599 万，同比分别增长 42.9% 和 74%。

智通财经 APP 观察到，2018 年至 2019 年营收增长主要是在管项目增多业务扩张所致，而 2020 年营收增长明显放缓，主要是年内受疫情影响，导致非住宅物业收入增长放缓甚至负增长，而这也是珠江城市管理相比住宅物业最主要的特点，即业绩稳定性较差。不同于住宅物业，城市公建、文体物业的营收受环境影响较大。

不过集团的毛利率水平有所提升，因此毛利润和净利润增速明显好于营收增长。2018 年至 2020 年集团综合毛利率分别为 22.8%、23.9% 和 27.3%，2020 年，城市公建服务和文体运营服务的毛利率增长明显，一方面是由于疫情期间社会保险基金供款减少、租金减免等影响，而且均高于城市生活服务毛利率。

营收增长较为缓慢，但是受益于高毛利项目增多和费用控制较为良好，带来利润率的提升，导致公司净利润呈现较为快速增长，却有容易波动，这是公司业绩的基本画像。

而另一方面需要注意的是，2019 年以来集团的非流动资产负债出现显著变化。2018 年至 2020 年，其非流动资产分别为 8937 万、9.65 亿和 9.6 亿元，非流动负债分别为 3781 万、9.21 亿和 8.45 亿元。流动资产分别为 7.39 亿、9.06 亿和 9.5 亿，流动负债分别为 5.11 亿、6.43 亿和 7.04 亿。

具体而言，2019 年公司非流动资产增加主要是因为其他应收款 (ABS) 增加 8.58 亿元，资料显示，主要是授予关联方贷款所致。另一方面，2019 年增加计息借款 9.79 亿元，其中非流动部分达到 8.83 亿元。其都与 2019 年公司就资产抵押证券融资安排相关。不过该部分资产负债已经在 2021 年 4 月份结清。

而之所以出现该部分变动，与集团的现金流状况也有一定关系。2018 年至 2020 年末，集团在手现金分别为 4.93 亿、4.97 亿和 4.22 亿，小幅下滑，经营现金流分别为 8516 万、6107 万和 1.12 亿元，增长并不稳定。2019 年其投资和融资现金流分别为 9.96 亿和 9.38 亿元，其在手现金显然难以覆盖，

而且，虽然公司的流动比率较高，但是公司的总负债比率也逐年升高，从 2018 年的 66.3% 升至 2020 年的 81.3%，增加了资产结构风险，其有望在上市后得以缓解，但也需要长期跟踪观察。