美国房价创近 30 年最大涨幅！背后有三大 “推手” ？

“我身边只有抢不到的，好像没有观望的，估计是刚需的多。” 家住加利福尼亚州湾区的祖然对第一财经记者说。

祖然是一家美国知名数据机构的数据分析师，她说：“（现在房价的涨势），研究这个口儿的人都已经看不懂了，没有人能真正估计走势，大家都觉得股市、房市已然很高，但钱也没有更好去处，放在手里又贬值。”

谈到美国房价为何高涨，祖然想出三个原因：第一，美国政府在新冠肺炎疫情期间撒钱，美国人现金在手想要保值；第二，疫情期间大量科技企业 IPO 上市，不少人财务自由股票套现；第三，机构入市。她认为，这些原因推高了美国房价。

“不加价就买不到房子”

对数字敏感的祖然有非常直观的感受：美国房价就是今年涨得凶。“湾区边上 160 万美元的房子，很多都是加价 20 万美元，才能买到。” 祖然对第一财经记者说，“和在东部的同事聊，如华盛顿特区附近的地方，也是房价普涨，不加价就买不到房子。”

最新数据显示，美国 4 月房价创下近 30 年来的最大涨幅。29 日，衡量全美房价波动的重要数据标普/Case-Shiller 房价指数出炉，该指数 4 月同比上涨 14.6%。这是继 3 月同比上涨 13.3% 之后，标普/Case-Shiller 房价指数近 30 年来的最高数据。

标普/Case-Shiller 房价指数是由标普采用重复销售定价技术计算发布的房价指数，其统计数据来自美国达拉斯、迈阿密、纽约和旧金山等 20 个主要城市，每个月都会进行统计一次，并于两个月后公布。

通过该指数可以看到，20 个城市中凤凰城、圣地亚哥和西雅图在 4 月份的同比涨幅最高。

“4 月份的表现确实非同寻常。” 标普道琼斯指数董事总经理兼指数投资策略全球主管拉扎拉 (Craig Lazzara) 表示：“虽然楼市繁荣的部分原因是因疫情所产生的郊区住宅需求，但四月表现也可能代表着加速购房现象，在未来无论如何也都会发生的。” 简单而言，由于美国人利用创纪录的低抵押贷款利率在郊区抢购房屋，美国房价从去年开始快速上涨。需求加上房屋供应紧张，将价格推高至今年的创纪录水平。而今年早些时候木材成本的急剧上升进一步加剧了这种情况。

背后三大 “推手”

祖然对第一财经记者说，目前美国对于贷款的控制较严，并没有看到贷款出现泡沫，直观的感觉还是有 “大家手里的钱多了，所以才投资买房子，需要看到的一点是，很多房子买家是全现金”。“不知你有没有看数据，现在美国个人存款余额也处于史上最高水平区间。” 她说。

综合美国商务部经济分析局（BEA）等机构数据显示，美国居民储蓄余额在 2020 年 4 月达到顶峰，个人储蓄率达到创纪录的 33.7%，随后在 5 月回落到 24.7%，并在随后一年内震荡，在今年 2 月从 1 月的 19.8% 回落到 13.6%。

根据美国联邦存款保险公司（FDIC）的历史数据显示，自 2020 年 1 月疫情爆发以来，美国银行的存款账户共涌入 2 万亿美元的现金，仅 4 月，美国银行业的存款余额就增加了 8650 亿美元，超过了之前全年纪录。

疫情后，美国政府释放了数千亿美元，并直接通过支票和失业救济金的方式发放给了个人，以四月为例，彼时就曾经直接发过 1200 美元的支票。

手里现金满满的不仅有拿到支票的普通民众，还有因企业上市而一夜实现财务自由的科技新贵。

祖然说，在湾区这一现象尤为明显，譬如硅谷成长速度最快的云计算服务公司 Snowflake 以及美国外卖平台 DoorDash 等都在疫情中的 2020 年逆势成长并上市。

其中 Snowflake 募资达 33.6 亿美元，是美股 2020 年最大 IPO。以发行价计算，Snowflake 的市值超 330 亿美元，IPO 即获巴菲特旗下伯克希尔 - 哈撒韦公司及软件巨头 Salesforce 的投资，两家各投 2.5 亿美元。

“今年不少科技企业都维持了股价暴涨的状态。” 祖然对记者分析道，股票暴涨，这些企业中的科技新贵实现财富自由，套现买房。

同时，她说，还有一种值得注意的情况，就是金融机构开始进场。近期黑石集团就在以 60 亿美元的价格收购房屋之友（Home Partners of America Inc.）。房屋之友的业务主要是购买和租赁独栋别墅，在全美拥有 17000 多套房屋，该公司购买这些住房后将其出租，并为租户提供最终购买的机会。

还会涨吗？

对于房市涨价，祖然形容，现在的情况是 “跟物价一样，肉眼可见地涨。” 不过对于后市如何，她觉得没有迹象表明房价上涨能很快消退，虽然有一些库存增加的迹象。

美国商务部上周出炉数据显示，5 月全美待售新房供应量增加 15000 套至 330000 套，同比增长 5.8%。按照目前的销售速度，这相当于 5.1 个月的供应量，高于 1 月份的 3.6 个月。

ING 首席国际经济学家奈特利表示，标普/Case-Shiller 房价指数数据也将影响更广泛的通胀数据。

奈特利说，租户支付的主要租金，以及业主等价租金（业主希望从租房中获得的租金或租户愿意支付的租金）占用于计算消费者价格指数的一揽子商品的三分之一。“假设这种关系成立，我们应该预计未来几个月住房组成部分将大幅上涨。” 他称。

目前，不断上涨的房价也引起了美联储官员的注意。

本周，波士顿联邦储备银行行长埃罗森格伦 (Eric Rosengren) 表示，美国无法承受可能威胁金融稳定的房地产市场 “繁荣与萧条周期”。他说，只收现金的买家在波士顿的房屋竞标比赛中占上风已经很常见了。

文章作者

冯迪凡