新股解读 | 高增长的长三角头部物业管理公司，德信服务究竟怎么样？

港股物业管理行业一直受资金追捧，三年板块涨幅超过 3 倍，跑赢所有的行业板块，今年以来板块涨幅也超过了 40%，作为浙江省及长三角地区头部物业管理品牌，德信服务（02215）已提上上市日程，市场资金或已蠢蠢欲动。

智通财经 APP 了解到，6 月 29 日，德信服务发布了发售文件，于 6 月 29 日至 7 月 8 日进行公开发售，招股价区间为 2.66-3.44 港元，预计于 7 月 15 日正式挂牌上市。根据披露，该公司此次发行不超过 2.5 亿股，占发行后总股本的 25%，其中香港发售股份占 10%，国际发售股份占 90%。

根据发售文件，在此次募集所得款中，其中 65% 的资金计划用作扩大公司的业务规模及通过多渠道提高市场份额，10% 资金用于多元化及扩展公司的服务产品及 10% 资金用于投资信息技术和公司的内部管理系统。以招股价上限算，该公司上市市值为 34.4 亿港元，对应 2020 年的 PE 为 32 倍，而行业板块为 49 倍。

业绩高成长兼盈利提升

德信服务集团成立于 2004 年，主要通过旗下三大品牌从事业务，分别是德信盛全服务、德信物业及德信生活。德信盛全服务是该公司核心的品牌，提供主营的物业管理服务，德信物业打造高端商业办公写字楼专属业态的超白金服务，全新亮相的德信生活品牌开启面向业主及住户的社区增值服务。

该公司业绩稳健成长，2020 年实现收入 6.92 亿元，近三年复合增长率 31.9%，三条业务主线均实现高增长，物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务收入近三年复合增长率分别为 17.4%、43.9% 及 82.9%。收入结构趋于多元化趋势，其中社区增值服务贡献明显提升，2020 年为 20.7%，较 2018 年提升了 9.9 个百分点。

该公司盈利能力逐年提升，2020 年分别为 34%，较 2018 年提升 10.1 个百分点。主要得益于公司三大业务毛利率均逐年提升，2020 年期间物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务毛利率分别为 26.3%、42% 及 44.2%，毛利较高的非业主增值及社区增值服务毛利贡献增加。

在费用端，由于核心业务采用投竞标机制，而三项业务具有联动性，因此该公司销售费用率较低，基本无有息负债也使得融资成本低，对盈利影响小，核心费用主要为管理费用，以往年看，保持较为稳定，在 13% 左右的水平。2020 年该公司净利率为 15.2%，在毛利率带动下，也保持逐年提升态势，较 2018 年提升 9.6 个百分点。

三大业务多元增长曲线

德信服务聚焦长三角地区，深耕浙江省，核心覆盖一二线城市，截止 2020 年 12 月，拥有 175 项在管物业，覆盖中国 11 个省份的 33 座城市，在管总建筑面积为 2491 万平方米。其中 62% 的签约面积和 177 个项目位于浙江省，23% 的签约面积和 50 个项目来自除浙江省以外的长三角地区。

物业管理是该公司的核心收入来源，在管面积大部分源自住宅物业，但也在扩大非住宅物业，包括商业综合体、写字楼、学校、医院、产业园区及市政设施。2020 年住宅物业管理费单价为 2 元/每立方每月，非住宅类为 2.7 元/每立方，非住宅物业稳步扩张，使得该业务收入呈现多元化增长趋势。

而该公司的在管面积来源于控股股东德信中国及独立第三方，相比于同行，德信服务对德信中国的依赖度较低，2020 年独立第三方提供的在管面积占比达到 64.9%。物业管理服务协议的方式大部分为参与投标程序，该公司在德信中国的中标率为 100%，而独立第三方中标率逐年提升，2020 年为 65.8%。

截至 2020 年 12 月 31 日，德信中国土地储备面积达 1626 万平方米，稳步扩张为德信服务的业务成长提供保障，而高品质的管理服务为德信服务赢得了第三方的青睐。2018 年、2019 年以及 2020 年，该公司物业管理服务协议的留存率分别为 94.7%、92.9% 及 93.1%，高留存率代表着客户对公司的高度认可。

此外，德信服务提供非业主增值服务，包括案场服务、前介服务、房检房修服务及商业咨询服务，其中案场服务为核心，主要包括提供予物业开发商于其中开展物业销售的案场的协助，占比该业务达到 50.1%，但前介服务收入增长最快，该业务为物业开发商运营各阶段提供帮助及建议，近三年复合增长率达到 131.4%。

而社区增值服务包括智能社区解决方案、物业销售及协销服务、社区资源增值服务会所服务、美居服务及社区零售和家居服务等，前三个为核心，合计收入占据该业务超过 80%。其中智能社区解决方案近三年复合增长率近 100%，物业销售及协销服务于 2019 年提供，2020 年翻了 4.2 倍。

智慧社区将成为该公司强劲增长曲线，由向物业开发商提供智能硬件设备（如带有人脸识别程序的入口终端），转向提供一整套智慧社区解决方案，包括访客、车辆通行、秩序维护及能源管理方面的社区管理工具及数据处理能力，改善住户生活体验并提高管理效率。旗下子公司悉尔科技在这方面拥有领先技术，为国家高级技术企业，并且被评为 “G20 杭州名片•独角兽企业” 之一，相比于同行具有非常大的优势。该公司称，基于行业政策的引导和所在大本营浙江省大力提倡 “未来社区” 的城市建设理念，计划投入更多的财务及管理资源，进一步开发及扩大该业务条线。

德信服务三条业务主线在过去保持了高增长水平，而未来均具有高增长预期。三大业务之间具有一定的联动性，非业主增值服务及社区增值服务依托于物业管理业务发展而壮大，而物业管理板块拥有德信中国最大的客户，前五大客户稳定关系超六年，基本可以保证增长，独立第三方高度认可加速增长曲线，同时也带动其他业务增长。

上市投资看点在哪？

从行业来看，中国的物业管理行业竞争激烈，市场份额逐步集中于行业头部，2015-2020 年，物业管理服务在管面积复合增长率为 8.2%，而物业管理百强企业复合增长率达到 20.9%，行业分化将使得具备优势的公司脱颖而出。

德信服务经过逾 16 年的发展，已打造出长三角知名品牌及份额稳居地区行业头部，根据中指院的数据，以在管建筑面积计，2020 年德信服务在长三角排名第十三，浙江省排名第四。从全国范围看，该公司自 2014 年起已经连续 8 年以综合实力被评为中国物业服务百强企业之一，2021 年最新排名为第 25 位。

地区具规模优势，而高品质的产品服务使得该公司在过去实现远高于行业的高增长的业绩，叠加独立第三方市场份额的快速扩张，也表明该公司在不断的整合分散的物业管理服务市场，并持续提升自身的市场份额。德信服务在过去业绩上可以说是脱颖而出的，而在未来发展上，也具有想象空间。

即将上市的德信服务，总结而言主要有四大投资看点：一是具有区位优势，长三角地区是中国经济最发达、增速最快的地区之一，该公司作为头部公司将持续受益；二是大股东德信中国的支持，中标率 100%，发展有保障；三为业务联动性及细分业务多元性，主业及非主业具有多级增长线条；四是提高客户满意度、提高物业管理效率的智能社区解决方案，或成为开拓独立第三方强大的差异化优势。此外，该公司重视人才队伍建设，通过广泛的校企合作和不同层级的雇员培训计划建立人才储备，以人才优势驱动核心业绩增长。

综上看来，德信服务业绩高增长，盈利水平也持续提升，股东回报率高，三大业务打造多条增长曲线，业绩具有高增长预期，同时作为长三角头部物业管理服务公司，在板块资金追捧下，上市时间表敲定值得期待。