引入 10 名基石投资者认购 7.772 亿港元 越秀服务 (06626) 明起招股

智通财经 APP 获悉，6 月 15 日，越秀服务 (06626) 于全球发售新闻发布会公布，将于 2021 年 6 月 16 日-21 日进行招股，拟全球发售 369,660,000 股股份，其中，国际发售共 332,694,000 股股份，香港公开发售共 36,966,000 股股份，此次发行的定价区间为每股 4.88-6.52 港元，最多集资 24.10 亿港元，并计划于本月 28 日挂牌上市。农银国际、中信建投国际、建银国际及越秀融资为此次发行的联席保荐人。

此次越秀服务 IPO 的基石投资者星光熠熠，涵盖了大型投资机构及上下游产业链的合作方两大类机构投资者，包括新华资产管理、嘉信金融集团、金蝶、商汤科技、昇辉控股、深圳凯尔汉湘实业、索菲亚的两位董事江淦钧先生及柯建生先生、华科资本和尚慧企业。根据协议，10 家基石投资者按发售价认购总额最多 7.772 亿港元的发售股份数目。

在募集资金用途方面，越秀服务计划将募资所得款项的 60% 用于为策略收购和投资提供资金;15% 用于进一步发展增值服务;15% 用于开发信息技术系统和智能社区;10% 用于补充营运资金和一般公司用途。

中国复合型物业管理公司

越秀服务是中国城市运营服务商，亦是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者，拥有近 30 年的丰富经验。越秀服务在 2020 年 11 月收购战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理后，成为拥有 “地铁环境工程维护 + 地铁物业管理运营” 的复合型物业管理公司。根据中指研究院的统计，就综合实力而言，越秀服务于 2021 年在物业服务百强企业中排名 TOP 16;而就 2020 年在管面积的市场份额而言，在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第 7 位。截至 2020 年 12 月 31 日，越秀服务的总在管面积为 3,260 万平方米，在管物业数量为 215 个，在管面积中有 96.1% 的物业位于一线、新一线和二线城市。

在财务方面，越秀服务于往绩记录期表现优异。越秀服务的营业收入连续三年保持强劲增长，2018-2020 年，营业收入分别为 7.63 亿元 (人民币，下同)、8.96 亿元和 11.68 亿元，年均复合增长率达 23.7%;净利润屡创新高，2018-2020 年分别达 4,731.4 万元、9,320.7 万元和 2.04 亿元，年均复合增长率高达 107.5%。此外，越秀服务净利润率由 2018 年的 6.2% 大幅增加至 2020 年的 17.4%;整体毛利率由 2018 年的 25.9% 上升至 2020 年的 34.5%，两者均领先于物业服务百强企业的平均表现。

TOD(以公共交通为导向的开发) 综合物业管理模式结合城轨发展，成未来增长引擎

2020 年 11 月，越秀服务收购了广州地铁旗下的广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，一举成为拥有 “地铁环境工程维护 + 地铁物业管理运营业务” 的复合型物业管理公司，为越秀服务带来在管地铁站线及车辆段地铁上盖住宅及商业物业等业态，新增总在管理面积超 500 万平方米。该项目的成功收购，不仅为越秀服务增加了新的业态，也因其承担地铁列车等特种设备清洗工作而建立起技术壁垒，大大增强其外拓同类型业务的核心竞争力。

除此之外，越秀集团、广州地铁与华中地区新一线城市的某地铁服务运营商签署了战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD 物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。未来，越秀服务将积极把握 TOD 模式带来的众多机遇，进一步巩固 TOD 综合物业管理模式，成为国内领先的 TOD 综合物业管理服务平台。

背靠越秀地产、越秀集团及广州地铁三大国有股东，提升竞争力

越秀服务的控股股东越秀地产 (123.HK) 是大湾区领先的房地产发展商，拥有湾区中部、湾区东部、湾区西部、轨道交通四大平台公司，全面深耕大湾区房地产发展业务。截至 2020 年底，越秀地产已将业务拓展至全国 21 个重点城市，形成以大湾区为核心，华东、华中、北方和西南的 “1+4” 区域布局。同时，越秀地产也是中国最大的 TOD 物业发展商之一，拥有 5 个 TOD 住宅项目，总建筑面积近 400 万平方米。TOD 住宅物业管理和地铁站及车辆段物业管理双结合的 TOD 综合物业管理模式，将成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。

间接控股股东越秀集团是广州市国资委全资控股的第二大国有产业集团，现已形成以房地产、金融、交通基建、食品为核心的 “4+X” 现代产业体系。凭借越秀集团强大的国企背景优势以及多元化的业务网络，越秀服务成功拓展多个项目，未来将持续受益于此带来的多业态、多渠道的对外拓展机会。

广州地铁于 2021 年 2 月 8 日入股越秀服务，成为战略投资者。广州地铁服务于广州市和珠江三角洲的城市轨道交通系统，是国际地铁联盟 (CoMET) 的成员之一。广州地铁网络规模快速扩张，将为越秀服务未来承接广州地铁站线物业管理业务提供支持，集团可借助有关资源和优势，进一步拓展独特的 TOD 综合物业管理业务。

紧随国策深耕大湾区，巩固领先地位

2014 年至 2019 年，大湾区城市化率远高于全国水平，拥有最高的复合人口增长率以及最高的人均可支配收入。受益于大湾区的经济增长红利以及优惠政策，大湾区的物业管理市场发展潜力巨大。大湾区作为国家重点发展的经济区域，也是越秀服务重要的战略发展区域。作为大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者，越秀服务将充分受益于大湾区高速经济增长对物管市场带来的红利。

目前，越秀服务的版图已拓展至 19 个城市，当中 6 个位于大湾区，其中包括香港，是为数不多在中国内地和香港均有业务布局的物管企业。截至 2020 年 12 月 31 日，越秀服务在大湾区的总在管面积为 2,530 万平方米。未来，越秀服务计划凭借国企背景和深耕布局的优势，持续并重点关注大湾区内优质物业的拓展机会，巩固其在大湾区的领先地位。同时，在商业物业方面重点深耕大湾区，进一步拓展上海、杭州等华东区域以及武汉、佛山等新一线城市的业务。

积极拓展 “物服 +X” 业务网络，把握 “智慧城市” 发展机遇

越秀服务将顺应 “智慧城市” 发展方向，积极拓展 “物服 +X” 业务网络，进一步丰富业态，巩固其城市服务运营商的地位，例如发展 “物服 + 政府公建” 网络，与更多市属、省属、央属企业、政府投资机构建立战略合作关系。此外，越秀服务将拓展 “物服 + 酒店”、“物服 + 长租公寓” 及 “物服 + 康养”，并探索 “物服 + 交通基建”、“物服 + 农业”、“物服 + 金融” 等模式，推动多领域深度融合。

此外，越秀服务计划以一线、新一线及二线城市为据点，在大型住宅、写字楼、商业物业、公建物业、工业园区、康养机构、产业园、学校等业态，积极寻找合适优质的物业管理服务企业或提供物管相关服务的企业，通过并购提升越秀服务在目标区域的市场份额。

越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，“越秀服务拥有近 30 年的丰富营运经验，一直紧随国策深耕大湾区，是为数不多在中国内地和香港均有业务布局的物管企业。除住宅物业管理外，越秀服务亦拥有 20 年商业物业管理及运营经验，是中国高端写字楼物业管理引领者，已形成了全业态、全客户和全服务的业务构成，具备全链条服务能力。过去三年，多元业务的发展拉动越秀服务的收入快速增长，净利润同比成倍增加，毛利率及净利率更领先于物业服务百强企业的平均表现”。

同时，林峰还强调，“越秀服务作为拥有 TOD 综合物业管理能力的城市服务运营商，背靠中国最大的 TOD 发展商之一越秀地产及广州地铁，以及越秀集团三大国有股东，有望为未来的增长增添新引擎，在竞争中脱颖而出。未来，越秀服务将紧跟行业发展趋势及国家发展战略，重点深耕大湾区，并凭借国企背景优势，积极抓紧机遇、提升市场占有率，为股东及投资者创造理想的回报。”