入选恒生物管指数，奥园健康 (3662.HK) 市场关注度有望提升

4 月 19 日午间，恒生指数公司宣布推出 “恒生物业服务及管理指数”，以追踪在港上市的 30 大物管企业股价的整体走势。受此消息刺激，港股物业板块迅速走强，反映出市场对该板块进一步的信心。

恒生物管指数推出，低估绩优股望脱颖而出

近两年来，港股成为内地物企的上市集中营。恒指公司表示，去年有 18 家内地物业管理公司在香港上市，是历来最多的一年。市场预计到今年底，香港上市的物业管理公司可能突破 70 家。此次行业指数推出，不仅意味着物企在港股市场已占据一定的话语权，也从侧面反映出物业服务市场空间之广阔。

与此同时，由于商业模式兼具高确定性及高成长性等核心特点，物管板块成为去年吸金能力最强的板块之一。据富途牛牛显示，去年全年，港股内地物管板块涨幅约 52%；今年初受利好政策刺激快速拉升，至今累计涨幅约 36%，均远跑赢同期大盘。

物业赛道空间广阔，不少优秀赛手涌现，目前板块整体估值也已有所回落。从中长期来看，头部集中是行业主要的发展逻辑，而背靠品牌房企的低估值绩优股，凭借品牌及持续外拓，有望不断扩大业务规模，理应享有更高的收益风险比，有望获得更多资金的青睐。其中，背靠千亿销售房企中国奥园的奥园健康 (3663.HK) 目前 PE 仅 12x 左右，明显低于行业均值，估值吸引力凸显。

（来源：WIND）

毫无疑问，物管行业指数的推出，将为包括机构在内的主流资金长期跟踪及配置板块提供了有效抓手，相应地，预示着纳入其中的成分股也将获得更多的流动性，同时带来品牌效应提升以及投资者结构优化等一系列利好。

奥园健康的估值提升逻辑何在？

物业股之所以能获市场青睐并享有较高的估值水平，除了行业本身的空间和格局优势之外，对于企业来说，关键在于：确定性及成长性。在此，关乎奥园健康未来的确定性及成长性，其实比较容易判断：

首先，公司业务以物管、商业运营（简称 “商管”）为基础，重点拓展康养、综合门诊等为主的大健康产业，并称为 “三驾马车”。其中，物管占比最高。数据显示，到 2020 年底，物管及商管的收入分别占总收入约 76.3% 和 23.7%；其中物管服务分部收入同比增长约 66.3% 至 10.75 亿元；商管分部收入同比增长约 31% 达 3.33 亿元。

受益于母公司中国奥园的规模持续高增长，物管在管建筑面积规模快速增长，加之公司透过并购加速扩张，2020 年整体规模取得显著突破。

财报显示，2020 年，奥园健康的物管在管面积规模同比大增 174.2% 至 4140 万平方米，来自母公司的在管建筑面积达 1878 万平方米，收入达 4.66 亿元。

（来源：山证证券）

另据乐居财经统计，以总体在管面积（物管＋商管）计，奥园健康以 165.8% 的增幅位居 2020 年港股上市物企首位。

（来源：乐居财经，其统计的为奥园健康商业运营和物业管理合并增加的在管面积）

而奥园健康不仅在物管规模上占优，而且质量也高。财报显示，同期该分部毛利率约为 31.1%，处于业内第一梯队。

值得一提的是，奥园健康在 2020 年并购整合了乐生活、宁波宏建、北京博安这三家较为优质的物管标的，其中乐生活和宁波宏建已于去年完成并表，博安预计于今年实现业绩并表，将继续释放业绩。

未来随母公司向全国核心区域加速扩张，加之自身并购外部优质资产和业务外扩能力不断完善，该核心分部不断增长仍有充分保障。

其次，商管方面，2020 年新开业商场数量受疫情影响，在管面积和整体收入增速均有所放缓。而在疫后常态化发展中，预期新开业商场数量及收入都将有所增长。

另外，奥园健康重点布局的大健康业务还在蓄力阶段，不过仅从名称来看，就不难看出奥园健康对该分部业务超高的战略定位，这也是奥园健康在物管领域最大的特色所在。

总体而言，奥园健康背靠规模房企，扩张快、物业资产质量高且业态多元化，加之成本管控是奥园健康的强项，未来规模及利润增长的确定性可见一斑。

尾声

照上述来看，奥园健康的业绩大概率仍处于快速上行阶段，但公司目前的估值水平不仅低于业内均值，且位于上市以来的历史底部区间。若今年的盈利按 50% 的增速计，预计奥园健康的 PE 约 8x，估值吸引力更加凸显。

（来源：WIND）

而业绩具备强确定性且估值处于洼地的奥园健康，甚至有较大概率会走出 “戴维斯双击” 的行情。而此次行业指数的推出，或许会成为加速这一进程的催化剂。