流出深圳的钱，去哪了？

深圳楼市，向来最能代表大湾区楼市的活跃度，任何风吹草动都是一个信号。

中介转行做保洁、公寓回迁房受热捧、挂牌量骤减、热钱流出等，都能代表深圳二手房市场的冷热或者拐点。

其中，反应最迅速的还要数深圳热钱的流动。

3 月据央行深圳支行公布数据显示，深圳市本外币各项存款余额相比 2 月末，减少了 1891.1 亿元。

这个流出总量，比 98% 的 A 股上市公司总市值还要大。

那么这些钱都去哪里了？

这是环绕在深圳楼市的最大疑问。

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深圳的热钱去哪了？

热钱出逃接近 2000 亿，这个规模的体量，在过去几年的历史是非常罕见的。

前天的文章就提到了其中的原因→再度发声：楼市过热，是谁在兴风作浪？

这批热钱流出的时间节点在今年的 2 月到 3 月之间，恰恰对应了在一连串调控之后2 月 8 日二手房 “指导价” 颁布的时间节点。

如果说二手房 “指导价” 是重锤，那么对于这批热钱来说，严查经营贷就是压死骆驼的最后一根稻草。

热钱喜欢深圳，其中很大一个原因就是营商环境十分良好。

深圳目前仍是全国几乎唯一一个实现了产业转型升级、经济增长由粗放型转向集约型的城市，也是全国第一个创新型城市，营商环境良好。

根据工信部中小企业发展促进中心发布《2020 年度中小企业发展环境评估报告》，2020 年深圳在 36 个城市当中综合排名第二。

其中，在市场环境评价方面排名第一，融资环境排名第三，创新环境排名第三。

其次是深圳最靠近香港，承接的是香港的产业与金融资源等外溢。

香港是全球金融中心，集中了非常多的资金，自然集中的热钱比深圳更多。而往往很多时候，香港的资产价格已经很高了，再加上深圳宽松的营商环境，深圳很容易把香港热钱吸引到深圳。

正常来说，按照央行深圳支行数据披露，深圳以往每个月本外币存款增长 1500 亿左右，现在反而流出接近两千多亿，这个数据是很不正常的。

（数据来源：中国人民银行）

再结合前面几年的重大调控政策都会伴随存款流出的现象。

说明存款余额和房地产调控有密不可分的关系。

而这次也一样，时间节点正好踩准二月指导价，三月严查经营贷。

两千亿是什么概念？

这相当于整个贵州省 2021 年一季度经济总量的 2/5。

资本不会休眠，深圳这盘棋下不了了，热钱总得有个去处。

那么深圳的热钱流出，都去了哪里？

深圳流出接近 2000 亿存款，但整个广东省的本外币存余额却是正常增长，总量增量变化和过往月份增长的体量相差不大。

（数据来源：中国人民银行）

如果其他城市的总量都是正常没有变化，那么按照深圳的流出，总量就应该是减少。

但是总量没有太大的变化，说明这个缺口是给补上了。

这就意味着深圳的钱补到其他城市了。

结合深圳热钱流出的时间节点，我们来看一下社科院最近公布的数据。

根据 2021 年 1 季度重点城区纬房同比指数，从全国数据可以看到，前十名当中东莞占了前四名，并且指数比深圳各城区高出不少。

（图源：社科院）

今年一季度东莞的房价指数居然比深圳还热，说明深圳的热钱是极有可能是去了东莞的。

除了东莞，广州也是非常有可能的。

现在环深板块，东莞短已经涨到高位，更严厉的调控细则也蠢蠢欲动，惠州趴着几乎万年不动，无力承接 。

而广州不管是城市吸引力、价差、配套，广州都有碾压性的优势。不仅如此，北上深房价都是高处不胜寒，都是卡死房票和信贷，广州是一线城市中唯一对外还开了口子的。

大水漫过，独留广州这片洼地。

所以放眼整个大湾区，深圳外溢的热钱，剩下的承接体量就数广州最多了。

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大湾区下一个机会点在哪里？

正如前文所说，环深版块东莞已经涨到很高，最近 10 个月也是，每月网签价格都有刷新历史价格的征兆，甚至松山湖和中心城区部分楼盘成交价高达 6 万＋。

广州从去年 5 月启动行情，到现在已经基本都出现普涨，就连比较偏远的增城都出现了上涨信号。

根据中国房价行情网数据显示，均价前十的区，除了番禺、海珠、花都，其余区域，3 月二手房价环比都略有上涨。

那么现在再入手这两个城市涨幅凶猛的版块，无疑会有 “高位站岗” 的风险，这也意味着在大湾区投资买房的内在逻辑正在悄悄发生变化。

所以此时两个城市的机会点就是要寻找上一轮楼市上涨潮中，被严重低估的区域。

东莞在去年 6 月至今，松山湖和中心城区涨幅最猛，已经不适合继续追高。

相反，去年由于新房供应极少，新房断供导致区域热度不足的一些街镇被低估了。

比如凤岗。

去年凤岗的新房供应量相比其他镇，要少很多，没能带动二手房热度，房价涨幅表现不如预期。

而在地理位置上，凤岗被龙华区和龙岗区夹在中间。

（图源：链家）

现在龙华和龙岗的房价，均价约在 4 万/平—6 万/平，和凤岗还存在一定的价差。

所以长期来看，凤岗和深圳的房价价差最终会回归到一个合理的水平。

除此以外，虎门也值得关注。

虎门地处珠江口东岸，背山向海，滨海特征十分明显，未来的价值也被一提再提。

按照规划，未来是被当做广深港 1 小时通勤圈的转承点，主动承接广深港产业外溢，是滨海湾新区主阵地、滨海湾片区重镇。

而根据东莞住建局 3 月网签数据显示，虎门 3 月网签均价比临深的长安镇、塘厦镇以及凤岗镇还要低许多。

（数据来源：东莞住建局）

说明虎门的价值点也被低估了。

所以未来，东莞的机会点依然不少。

至于广州，机会点的逻辑点也很简单。

十一个区，剩下白云、花都、从化还没有出现非常明显的上涨。

如果说从化位置比较远一点，很难涨情有可原。

但是作为老六区的白云，未来还能保持不涨，这是不怎么符合市场逻辑的。

而量在价先，上周白云区的成交量是除了天河、海珠以外，最明显的。其成交量为 100 宗，环比上涨 31.6%。

（数据来源：中原研究发展部）

说明已经开始有人看到白云的闪光点了。所以有心思布局的，广州现在差不多就该动身了。

至于环深城市的其他价值点，如果有心挖掘，还会有更多，这里就不一一叙述了。