风暴中的贝壳：“二选一” 涉垄断调查

编辑 | 张晓玲

国家市场监管总局罚了阿里 182 亿那天，贝壳找房（以下简称贝壳）意外抢了热度。

58 同城 CEO 姚劲波指责老对手贝壳也有 “二选一” 的行为，呼吁国家罚款贝壳 40 亿。

这究竟是干不过贝壳的竞争对手在恶意攻讦，还是又一个涉嫌垄断的大平台引发众怒？

针对互联网大平台的反垄断如火如荼，作为国内最大的线上房地产交易平台，贝壳也被卷入其中。2020 年，贝壳 GTV（平台交易总额）3.5 万亿，仅次于阿里。

华尔街见闻调查发现，贝壳在二手房交易中力推独家协议，在多个一二线城市市占率超过 50%，且拥有了定价权，疑似具备了多个垄断的要件。

4 月 13 日，市场监管总局等三部门召集 34 家互联网平台开会，要求他们自查并整改，是否有 “二选一” 等垄断行为。贝壳也身在其中。

贝壳式 “二选一”

根据市场监管总局对阿里的处罚书，"二选一"是被罚的关键。

“二选一” 即独家协议、排他性协议，禁止用户与其他竞争对手合作。与阿里类似，贝壳也有 “二选一”，他们称之为 “VIP 服务协议”。

多名曾在贝壳上挂牌房源的业主向华尔街见闻表示，挂牌后不久就频繁接到贝壳系（链家、德佑等）经纪人的电话、微信，要求签订 VIP 协议。

上海人李刚去年 12 月在贝壳挂牌一套 1500 万元房产，过了几天，看房客不多，链家经纪人便在微信上给他传来一份 “VIP 服务协议”，并称一旦签约成为 VIP 后，可以获得加大曝光、排名靠前等权益。

李刚向华尔街见闻提供的 “房屋出售委托协议 VIP 版” 显示，“甲方独家委托乙方出售该交易房屋”。业主不得自行成交或者委托他人居间、代理出售房屋，否则即构成违约。

“我表示不愿签署独家协议后，链家经纪人就说我的房子户型奇葩、品质不够，看房客选择余地很多，以此催促我签协议。” 李刚告诉华尔街见闻。

在贝壳找房上挂牌广州房产的王薇表示，她多次接到贝壳经纪人的电话，要求她签订独家委托协议。

“经纪人的话术是，这片区域 80% 的成交都是贝壳的，你不必找别的中介了，如果不签独家协议，这套房不会被优先推荐，很可能三个月都卖不出去。” 王薇说，中介抓住了她急卖这一痛点。

同意签订独家协议的卖房人，可以获得一笔相对房价来说十分微薄的出售保证金，如果贝壳在承诺的时间段内将房子卖出，卖房人需要退还保证金，另付贝壳居间服务费。

“我那套 1500 万元的房子，贝壳承诺一个月卖出，保证金大约是 4000 元，实际上那段时间上海二手楼市行情很好，我没同意签独家协议，几天后就卖掉了。” 李刚表示。

另外一些不愿签独家协议的业主，房子信息会被限流，甚至被截胡。广州业主程英因为不愿签独家协议，几个星期房子都无人问津，她愤而下架，找了另一个小中介门店，谈了一个买家。

就在双方准备签约前，出现了戏剧性的一幕。买家向德佑（贝壳系）中介透露了房源信息。这名中介随即发来已经下架了的房源截图，价格还是之前的 175 万，但却多了调价记录：近期提价 25 万。

中介对买家说：“你看，这个卖家根本不是诚心卖房。你看上这房子之后，他立马涨了 25 万！”

但实际上，程英从未调价。意料之中，买家被德佑截胡，拉去看其他房子了。

本应是促进交易的平台，却因为未签署独家协议，交易受到了阻碍。

这种独家协议在贝壳的前身——链家时代就存在。2016 年前后，北京、上海多次约谈链家，要求其停止独家代理。

2017 年 4 月，链家宣布，已在全国范围内暂停 VIP 房源代理服务。

但显然，链家重生为贝壳后，独家协议依旧大行其道。多名上海、广州等地的中介告诉华尔街见闻，VIP 协议依然存在。

并且，一名上海链家经纪人透露，贝壳的 ACN 合作模式中，有一个 “VIP 方”，即跟业主签订独家协议的小中介，可以获得佣金分成 10%。

除了 C 端卖方，贝壳还与合作的中介签订排他性分销协议。一份贝壳与小中介的合同显示，在新房销售中，如果 “自愿” 选择仅为贝壳方提供新房渠道销售服务”，那么共场项目分佣比例达到 85%、独家项目分佣比例达到 80%，垫佣比例为 100%。否则各项分成相应减少。

业内人士认为，这是将独家协议包装为 “自愿”。

上海中夏律师事务所合伙人李晓茂认为，无论进行何种包装，“只要是具备市场支配地位的平台，要求用户签订独家、排他性协议的行为，就是 ‘二选一’。”

“相关市场” 争议

根据《反垄断法》，判定一家公司是否垄断，“二选一” 的垄断协议是一种，还有要看它是否具有 “相关市场” 的支配地位，以及是否滥用。

《反垄断法》第三条 本法规定的垄断行为包括：

（一）经营者达成垄断协议；

（二）经营者滥用市场支配地位；

（三）具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。

市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。

一般来说，一个经营者在相关市场的市场份额达到 50% 的，可以推定其具有市场支配地位。

而对 “相关市场” 的界定，是其中的关键。

国家市场监管总局对阿里巴巴的行政处罚书中，详细论证了阿里在相关市场具备市场支配地位并有滥用行为，其中，对 “相关市场” 的界定是 “中国境内网络零售平台服务市场”，并未包括线下零售。

对于贝壳是否已经取得市场支配地位，业内仍存争议，争议焦点即为对市场界定应是全国市场，还是区域市场。

从全国数据来看，贝壳 2020 年的新房 GTV（平台交易总额）为 1.38 万亿，占据全国新房交易量的 8%；二手房 GTV 为 1.94 万亿，占据全国二手房市场约四分之一。

据此，包括贝壳在内的一方认为，全国范围内，贝壳市占率未达 50%，并不构成垄断。

而另一方则认为，贝壳是否构成垄断，要看一、二线城市，特别是重点城市的市占率。

“房地产有很强的地域性，比如在北京，贝壳系中介在二手房的市场份额超过了 50%，在郑州、天津、武汉、西安、成都，新房市场的分销比例，贝壳系加在一起也超过 50% 了。” 景晖智库首席经济学家胡景晖对华尔街见闻表示。

根据北京市住建委最新一期存量房网上签约月统计，链家 2021 年 3 月签约套数达 11627 套，而排名前十的其他 9 家中介合计签约了 4647 套，链家占比已达 71%，此外，排名第 6 的 21 世纪不动产也属于贝壳系。

一名成都中介业内人士表示，早在 2015 年链家收购成都伊诚地产后，其市占率就达到 50% 了，2019 年-2020 年，贝壳系在成都的市占率超过 60%。

事实上，在近期的执法中，区域市场垄断已有相关案例，证明“相关市场” 可以被限缩在单个城市范围内。

4 月 12 日，上海市场监督管理局发布《行政处罚决定书》，对英文餐饮外卖平台 “食派士” 实施 “二选一” 的垄断行为，处以 116.86 万元罚款。

“食派士的规模和市场份额非常小。但在这个案例中，‘相关市场’ 被界定为中国上海市，‘相关商品市场’ 被界定为提供英文服务的在线餐饮外送平台，因而认定食派士垄断。” 李晓茂说。

此外，美团、饿了么也被法院认定在江苏淮安、浙江温州存在垄断行为。

判决依据是，垄断方利用在当地占有量最大的优势地位，强迫商家签订 “合作承诺书”，签订独家协议，否则将上调费率，甚至关店。

李晓茂认为，针对不同行业、不同类型的市场，执法部门会根据具体特点进行论证分析。贝壳是全国性网站，但不排除相关部门会考虑房地产交易的特殊属性。

隐性定价权

只具有市场支配地位但没有滥用，也不足以构成垄断。

而若以区域市场看，贝壳在上海、广州等地已疑似具有市场支配地位，并有滥用行为，比如二选一，以及控制价格。

一名业内人士指出，贝壳式的独家代理，严重降低房产流通效率，易造成房源稀缺的假象，同时架空了交易双方自然的价格博弈过程，让中介具有了独家定价权。

广州业主石眉认为，即使没有签独家协议的房源，贝壳也有垄断其定价权的嫌疑。她告诉华尔街见闻，有一次，她去了一个大型小区的 Z 中介公司，Z 公司只有李阿姨看店，她自称已在该小区多年，做惯老街坊老顾客生意。

但李阿姨能提供给石眉的房源并不多，她无奈地表示，街坊委托她放盘，她提供了参考价格。但转眼贝壳 app 却能提供一个更可观的参考价，这让业主快速转投贝壳，不再在李阿姨处放盘。“我在这里多年，那些房子哪能卖那么高，太离谱了。” 李阿姨说。

石眉说，贝壳的放盘价格普遍比周边做街坊生意的小中介贵，“业主发现贝壳能开高价后，都不再委托小中介了”。

而贝壳在市场中的定价权，不仅表现在对业主的独家协议上，还表现在它的佣金费率、渠道费率上。

在部分重点一二线城市，贝壳系具备了 “控制服务价格的能力”——一旦取得头部地位，就开始上调中介费率。

2015 年，链家通过并购德佑开启在上海的扩张之路，到 2018 年时市占率超过 20%，在所有中介中排名第一。2018 年 11 月 16 日，上海链家宣布提高二手房中介费率，提到 3%，打破了原先上海维持多年的 2% 费率。

此后，贝壳深耕的二线省会城市跟进涨价。2019 年 12 月底，郑州贝壳系所有门店宣布上调中介收费标准至 3%。今年 2 月 18 日起，重庆贝壳系宣布服务费用调整为卖方 1%、买方 2%，此前则为卖方 0%，买方 2%。

贝壳系在新房渠道业务上，也能针对开发商有定价权。

2018 年四季度起，新房市场普遍低迷，贝壳在多个城市上调渠道费。比如在北京，2017 年之前，新房渠道费率在 1% 以下，从 2018 年起提到 2%-3%，2019 年起部分项目达到 5%-8%，去化艰难项目达到 10% 以上。

在天津，2019 年因新房市场冷清，贝壳的渠道费普遍高达 3 个点，甚至 8 个点、10 个点。在合肥，贝壳几乎垄断了新房渠道市场，如果开发商不接受高额佣金费率，客户就可能被洗走。

渠道费疯狂提价，逼得地方政府出手。2019 年 11 月，天津住建委出台规定，要求天津新房中介的佣金点位最高不超过 2.5%；12 月，安徽要求新房渠道佣金不超过 2%。

多名开发商告诉华尔街见闻，贝壳在许多城市尤其是三四线城市的渠道费，现在仍然很高，8%－15% 都有。

中原地产首席分析师张大伟认为，拥有定价权是垄断的标志之一。

律师指出，在相关市场中，“能够控制商品价格、数量或者其他交易条件” 并实施了这些行为，便属于滥用市场支配地位，即垄断。

沉默的贝壳

被姚劲波公开抨击后，面对沸沸扬扬的舆论，贝壳并没有为自己辩解。

2 月初，《反垄断委员会关于平台经济领域的反垄断指南》正式印发，直指平台经济领域。

在之后的投资者沟通会上，贝壳管理层在回答反垄断指南影响时表示，“贝壳刚刚成立两年多，所在的住房交易市场规模达到 32-35 万亿元，2018 年我们的市占率只有 5.3%，2019 年达到 9.1%，2020 年大概达到 12%-13%，还有很大的增长空间。”

管理层称，公司符合反垄断指南的所有要求。显然，在此他们将 “相关市场” 视为全国房地产交易市场。

对于是否涉嫌垄断，在重点城市场市场份额是否超过 50%，以及是否存在 “二选一” 的问题，贝壳方面对华尔街见闻表示，目前皆无法回应。

贝壳的沉默背后，是它对垄断的复杂感情。垄断，对贝壳这样的平台而言，是一把双刃剑。

三年前，左晖将链家打包，并大肆收购多家中小中介，一起装入贝壳，向资本市场讲述了一个产业互联网的故事，也就是中国最大的在线房屋交易平台、ACN（经纪人合作网络）模式。

与 2020 年的净利润 27.78 亿元相比，贝壳的股价太贵了。能支撑贝壳高市值的，只有它的规模和流量故事。

“要获得资本认可，贝壳必须强调市场份额，因而一直采取高投入策略，导致它最终往垄断发展，争取获得定价权；另一方面，贝壳又不想撞上反垄断的 ‘枪口’，因此只能沉默应对。” 一名房产经纪业内人士分析称。

这也成为贝壳被一些投资者质疑的地方，投资者担心，目前的贝壳很容易成为下一个被反垄断的平台。

在 3 月份，贝壳上市后的首份年报出炉后，贝壳的市值一度重回 5000 亿人民币，而出于对近期反垄断的担忧，以及其他因素，不到一个月，贝壳的市值已跌去 1000 亿。

（文中李刚、王薇、程英、石眉为化名）