新股前瞻 | 安居客赴港 IPO 补血，挑战新房领域突围 “贝壳” 困境

继贝壳赴美之后，58 同城旗下房产信息服务平台安居客开启赴港上市之路。这是姚劲波将 58 同城私有化退市后，再一次向资本市场发起冲击。4 月 8 日，港交所网站显示，安居客向港交所正式递交上市申请。

轻资产运营，高毛利的安居客

智通财经 APP 了解到，安居客于 2007 年成立于上海，公司业务覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等多个领域。其于 2015 年 3 月被国内信息服务类网站 58 同城以 2.67 亿美元收购，目前定位为房产信息及交易服务开放平台。

招股书显示，2020 年，安居客服务超过 650 个经纪品牌和 95 家百强开发商，线上覆盖的城市及县城数量超 820 个，收入来自向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务，以及新房销售交易的佣金。

2018 年至 2020 年，安居客的营业收入分别为 62.16 亿元 (人民币，单位下同)、75.79 亿元、80.52 亿元。在营业收入连年增长的情况下，公司同期纯利表现却并不稳定，分别为 19.07 亿元、23.06 亿元、19.55 亿元。公司表示波动的主要原因为 2020 年销售及营销开支和财务开支增长较多。

值得注意的是，作为轻资产运营平台的安居客，其毛利率尽管也呈现波动的趋势，分别为 92.5%、89.2%、90.5%，但依然处于业内较高的水平。

从收入结构来看，安居客目前超过 95% 的收入仍来源于在线营销服务。2018-2020 年内，安居客来自在线营销服务的收入分别为 61.47 亿元、72.97 亿元、78 亿元，分别占总收入的 98.9%、96.3%、96.9%。其他两块业务中，交易服务在报告期内的收入占比分别为 1.1%、3.5%、2.8%，其他服务则占比为 0、0.2%、0.3%，两项业务合计所占比例并不高，从趋势上看，在线营销服务还是将在很长一段时间内依然占据主导地位。

根据艾瑞咨询数据，安居客目前线上覆盖 820 余个城市，在 2020 年第 4 季度平均移动月活跃用户人数为 6700 万，按 2020 年平均移动月活跃用户量计算，为中国最大的在线房产平台。截至 2020 年 12 月 31 日，安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超 72.6 万人，占据 67% 的线上房地产营销市场份额。

背靠 58 同城，进行资源整合

并入 58 集团后，姚劲波对 58 集团旗下房产系列业务开启了一系列大刀阔斧的整合。

经过数年发展，原有的安居客与 58 同城房产业务已经基本实现合并，从业务上来看，目前其主要为房地产行业提供新房及二手房在线营销服务，旗下拥有爱房和巧房两个品牌。

招股书显示，安居客旗下新房交易平台爱房目前业务已扩展至 33 城，爱房在 2020 年的交易总量达 653 亿元，较 2019 年增长 282%。巧房则提供 SaaS 解决方案以帮助经纪品牌及经纪人实现工作流程数字化并提高效率，同时提供经纪人招聘及培训等增值服务赋能经纪品牌及经纪人。

当前的安居客已经从单纯的在线营销服务提供商转变为房地产信息和交易服务开放平台，成为提供包括房地产在线营销、交易服务、SaaS 解决方案及辅助服务等全方位服务集成体。

与此同时，姚劲波控制着 58 同城超过 50% 的股权，而 58 同城除委托投票权协议仍然控制安居客逾 30% 的股权，是安居客的母公司。

背靠 58 同城的大树，安居客的关联交易金额也颇高。2018-2020 年内，安居客向 58 集团的采购金额分别为 15.68 亿元、19.78 亿元、21.17 亿元，主要采购是流量获取服务、业务营运服务、广告及营销服务及共享服务。同时，安居客向 58 集团的销售金额分别为 33.92 亿元、36.91 亿元、33.73 亿元，主要向 58 集团提供支持服务，与母企保持密切关联。

另外，安居客曾披露 2021 年至 2023 年与 58 集团关联交易的建议年度上限。安居客 2021 年至 2023 年采购的建议年度上限分别为 32.7 亿元、41.8 亿元、51 亿元，销售的建议年度上限分别为 21 亿元、3 亿元、2 亿元。对此，公司表示将继续受惠于 58 集团所提供的流量获取、业务营运及广告及营销服务，进一步提高公司的网络平台与 58 集团运营的网络平台的协同效应。

尽管从股东处获益良多，但安居客的财务压力却并未得到太多缓释空间。数据显示，安居客的负债率由 2019 年末的 17.49% 飙升至 2020 年末的 92.74%，负债总额也由 2019 年末的 22.72 亿元激增至 2020 年末的 156.6 亿元。同时，在激烈的市场竞争中，安居客的经营表现也逐渐面临压力。近三年来，公司经营活动所得现金净额分别为 22.76 亿元、26.79 亿元、21.48 亿元，呈现逐年下降的趋势。

剑指贝壳，安居客难安居

在当前地产政策的严厉调控下，中国房地产行业正在逐渐从增量走向存量市场，住宅供不应求局面业已扭转，存量房的销售租赁将逐渐占据中国住宅市场交易的主导地位。

往前来看，传统的房产中介靠广铺门店、广招经纪人的重资产模式，固定成本高，同时受地域限制，难以突破规模瓶颈，行业格局极其分散。而线上平台属于轻资产模式，能够以几乎为零的边际成本实现业务规模的增长，促成了一大批线上信息平台的衍生发展。

根据国信证券测算，房产中介行业受益于存量市场增长和新房渗透率提升带来的高增速，预计行业佣金收入未来十年的年复合增速高达 14%，将在十年后突破万亿。

同时，受益于数字化平台化转型机遇，未来行业效率将不断提高。对标美国的成熟房屋中介市场，中国房产中介行业集中度有较大提升空间，市场份额进一步集中，龙头迎来了历史性的发展机会。目前，房产中介行业面临 “高增速、数字化、平台化” 的发展机遇。

类似于安居客这类纯信息平台主要为经纪人、房东、开发商提供发布房源信息的平台，收取端口费、广告费、咨询费。平台、品牌和经纪人之间只是单纯的商业合作关系，相互独立。平台在中间扮演的角色也只是负责信息展示和引流商机，不涉及线下门店运营，也不参与具体交易。

然而，纯线上的商业模式并不能保证房源的真实性和经纪人的信用。而高效的平台搭建和充分的房源信息在中介行业中非常重要，房产中介收入变现重度依赖经纪人与客户间建立的信任以及线下门店提供的后援支持和信用保障。而这一点，近年已经在打通线上线下的贝壳找房高速发展逻辑中得到了验证。

贝壳近年来发展迅速，2020 年新房和存量房业务交易额分别达到 1.38 万亿元和 1.94 万亿元，2017-2020 年 CAGR 分别为 76.3% 和 38%，均维持高速增长。从房产交易市占率来看，贝壳新房业务市占率从 2017 年的 2.3% 提升到 2019 年的 5.4%，存量房业务的市占率从 2017 年 12.3% 提升到 2019 年的 19.4%，提升迅速。

4 月 10 日，姚劲波在微信朋友圈发文称，房产交易领域有更明目张胆的 “二选一” 包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳 40 亿 (4% 标准)，并建议将此款项打入国家公积金账户，以降低公积金贷款利率减轻老百姓购房负担。同时，他表示，58 安居客今年将作为挑战者全面进入新房领域。

选择在此时 “发难” 贝壳，深层次的原因还是源于 58 安居客的成长焦虑。猛烈的市场搏杀中，贝壳依托于链家，布局 “楼盘字典” 数据库，完成了线上线下服务闭环的打造，并通过率先在美股市场成功融资，实现了品牌价值和商业逻辑的双重提升。相较之下，纯线上的安居客守住当下份额亦略显吃力，新产品开发的路径尚处探索初期，仍然需要时间来验证。

不过，贝壳也并非全无忧虑，手握海量房源也令行业内对其 “垄断” 的质疑声音越发强大，今年春节后贝壳上涨中介费便引起市场关注。公开消息显示，年后，贝壳在包括上海、深圳、广州、成都、郑州、重庆等多个重要城市上调中介费至 3%，由买家承担 2%，卖家承担 1%。而佣金率过高可能导致客户飞单情况增多，从而转投其他平台，性价比占优的安居客也并非毫无超车机会。