软银的败笔 Wework 估值 90 亿，借壳上市能重回高光时刻么？

资本圈里大量的创业公司都在上市的路上，但却不是家家都能成功，于是有了 SPAC 的出现。进入 2021 年将近四个月的时间里，包括婴儿监视器制造商 Owlet 和电动车企业 Lucid Motors 等，在美国共有 276 家企业通过 SPAC 上市，SPAC 正处于风口。

两年前 Wework 经历了传统 IPO 的失败，如今也上了 SPAC 的船。3 月 29 日有消息称，WeWork 将与 SPAC 公司 BowX Acquisition Corp 合并，完成公开上市，估值为 90 亿美元。Wework 曾与 Uber、爱彼迎共称为共享经济三大巨头，但是 Uber 上市估值 976 亿美元，爱彼迎的上市估值也高达 470 亿美元，相比之下 Wework 就显得有些落魄，它到底经历了什么呢？这次上市还会有阻碍么？我们来探究一下。

Wework 一手好牌打得稀烂，估值 470 亿美元辉煌不再

Wework 成立于 2010 年，是一家共享办公公司，公司旗下主要业务是为初创公司、微商企业、自由职业企业家提供办公场所，成立至今共经历 17 轮融资，2018 年孙正义看上了共享办公的巨大想象空间，于是软银斥巨资收购了 Wework。

在 2019 年有软银加持的 Wework 宣布上市，估值一度高达 470 亿，投资银行争先恐后想帮助 WeWork 上市。可是招股书揭露了 Wework 的财务问题，最终 IPO 失败，Wework 跌落神坛。

Wework 的下场还算是他的创始人一手造成的。Wework 的创始人诺伊曼在公司上升期挪用公司的资金大肆享受，对公司的业绩不管不问，并且由于公司的超级投票权制度，诺伊曼经常一票否决公司决议，在投资上也一意孤行，最终导致了公司的经营不善。

如今软银已经 “赶” 走了诺伊曼，成为 Wework 的实际控制人，并希望 Wework 通过借壳上市寻求融资，Wework 的估值只剩下 90 亿美元，相较于辉煌时期的 470 亿美元，令人唏嘘。

Wework 的经营究竟有什么问题？我们透过招股书来分析看看。

前有蛋壳已经爆雷跑路，Wework 造血能力仍然不强让人担忧

根据最新的招股书显示，WeWork 在 2020 年亏损高达 32 亿美元，同比去年收窄 3 亿美元，并不明显。2020 年是很特殊的一年，世界公共卫生事件使共享住宿、交通出行等共享经济领域受到严重冲击，受疫情防控要求，人们开始居家办公，对共享办公室的需求减少导致出租率暴跌。

以曼哈顿区为例，根据商业房地产公司 Newmark Knight Frank 的《曼哈顿写字楼市场报告》显示，2020 年第二季度，曼哈顿的办公室租赁面积仅为 300 万平方英尺，为逾 15 年来的最低点。许多共享经济初创公司都因此倒下了，Wework 背靠软银注血，尽管巨额亏损，还能持续融资经营。

但造成巨额亏损更多的原因是公司内部的问题。从公司业务来看，Wework 的本质上更像是二房东，收入大部分靠租金差来实现，租赁费用会分摊在每期费用支出之中，租金开支占比巨大。由于共享办公的灵活性高，客源流动性大很容易使房间空置，极容易产生亏损风险。

这几年来 Wework 一直入不敷出，2016 年到 2019 年这五年内，WeWork 累计亏损近 100 亿美元，无法维持正向持续的现金流，自身造血能力较差。曾经在美上市的蛋壳公寓就是因为盲目的持续扩张，导致公司杠杆率极高，最终爆雷跑路。

Wework 跑路的可能性倒是不大，只是需要不断的烧钱。对软银来说 Wework 就像是一个不太懂事只会要钱的孩子，在收购之后，软银为保证其持续经营已经追加投资 50 亿美元，Wework 一度被称为软银最大的败笔。

Wework 也清楚这个事实，正在努力转向轻资产模式运营，招股书上显示，Wework 推出轻资产模式业务名为优客工场，是公司不直接租赁，而是向业主提供广告与品牌服务，负责装修、获客及运营的一种业务。财务数据显示轻资产运营的营收在 2019 年达到 11.79 亿元，2020 年上半年达到 3.98 亿元，但是还没占到总营收的半壁江山，难以扭转亏损局面。

另一方面，Wework 的房屋租赁签约时长达到 10 至 15 年，也难以一时剥离重资产业务，Wework 短期难以达到转型支撑盈利，还是让投资者十分担忧。

SPAC 模式上市仍然坎坷，Uber、IWG 能给 wework 什么启发？

Wework 始终要学会自己行走，也不能一直把软银当作摇钱树，Wework 正在准备通过 SPAC 上市寻求更多的融资。

借壳上市不同于传统 IPO，用时不到 IPO 的一半，不用必须披露招股书，是一条上市的捷径，也使得进入资本市场的公司更为鱼龙混杂。或许 Wework 是害怕像第一次传统 IPO 那样，暴露太多公司的财务问题导致 IPO 失败，这次选择了不那么透明的 SPAC 模式。

可是由于美国借壳上市的公司越来越多，上市公司公开信息不透明，产生的投资者诉讼也增加了。据斯坦福大学收集的数据显示，今年第一季度，投资者起诉与 SPAC 合并的公司的案例已有八起。

其中一些诉讼指控称，在 SPAC 完成收购时，目标公司在收购前隐藏了弱点，让其他投资者利益受损。因此美国证监会已经着手调查，Wework 等公司寻求借壳上市可能会存在变数。

另外，Wework 的背后仍然是高杠杆率，基于第一次 IPO 失败投资者已经对公司信任不足，资本市场对 Wework 持怀疑态度者居多，如果能顺利上市 Wework 也面临着上市估值缩水的风险。

其实 Uber 在上市以后都经历过估值缩水。Uber 在上市首个交易日之后，估值缩水了四成。但 Uber 的多元化业务丰富了公司证明自身实力的方式。

从 Uber 来看，在疫情的推动下，Uber 利用出行业务的便利性开展了外卖业务，已经连续几个季度成为 Uber 第一大业务收入。Wework 想要重拾资本市场的信心，也需要探索更多的业务。基于 Wework 仍然贴着互联网科技公司的标签，或许可以探索有关云计算领域的 SaaS 办公服务。

再看看服务式办公鼻祖 IWG，公司目前市值 30 亿，是类似 Wework 一样 “低价租地，高价转租” 的商业模式。IWG 的一大营收来源是 “虚拟办公室”，这种业务无需租用实体办公室，创业者或中小型企业即可在雷格斯全球各地的网点享有办公地址，客户甚至可以委托雷格斯代办工商注册以开展业务。同时，雷格斯的服务人员将 24/7 负责接听来电并转接给客户，以及文件包裹的代收、寄存等服务。这种 SaaS 办公成本较低，使 IWG 在办公租赁市场疲软的时候，仍有接近 1% 的净利润率。

其实我们可以感受到 Wework 想要重新创造辉煌的迫切，根据 Wework 在招股书的披露，他们的五年重整计划短期目标是在 2022 年实现自由现金流回正，并在 2024 年进一步上升至 10 亿美元，还预估了一些收入的指标，不免显得有些夸大和操之过急。

Wework 野心有余实力不足，聚焦核心业务的手段还不够有效，离盈利目标还十分遥远。想要重新回到聚光灯下的 Wework 空口无凭，必须要拿出真实的业绩向资本市场证明。软银成为 Wework 的实际控制人之后，已经踏实了不少，Wework 以后或许会改变很多，美股研究社将持续进行跟踪。