“指导价” 满月，深圳二手房到了十字路口
最近是深圳楼市多事之春。
“指导价” 满月，深圳龙岗按指导价卖房的业主火了，南山大冲、福田新洲按照指导价挂牌的房源也火了～~
和 “指导价” 相关的买卖都成了焦点，似乎楼市调控的降温效果开始显现。
1
“指导价” 显威力，业主开始 “服气”
深圳楼市都有蝴蝶效应，一件小事都能引起大风浪。
如果是以往，业主买卖房子是很稀松平常的事情。
但 2 月 8 日深圳公布二手房指导价后，业主卖房就有了一道准线。
低于这条线的，对于买家来说，可能就等于捡了大便宜。
所以第一套按照指导价卖的房子，就成了全市场的关注点。
率先火起来的是龙岗摩尔城的一位业主。
144 平精装大四房，按单价 33750 元/平卖，没有额外收费。
接着南山大冲都市花园一套 80 平按单价 13 万/平卖的两房以及福田新洲的嘉洲富苑一套 109 平，按单价 74954 元/平卖的 5 房都受到了关注。
但事实，龙岗摩尔城的这套房子，只是略低于指导价 33800 元/平，并且大户型一直以来都卖不上价，在之前成交价格是 3.1-3.5 万/平。
而南山大冲的那套房源，单价和指导价持平，但去年 5 月成交的数据记录显示，历史成交单价已经到了 14.85 万/平。
福田新洲嘉洲富苑挂出的那套房源，单价还比指导价贵 154 元，并且小区同户型在去年 10 月的历史成交单价为 6.8 万/平。
但不管是否真的低于指导价很多还是差别其实不大，这些案例只说明一个关键点，那就是业主心态开始有松动迹象。
因为在 “指导价” 出来的几天后，波荔曾做过一次关于会不会按指导卖房的问卷调查。
当时 79% 的业主表示不会卖房，会留到以后再说；13% 的业主还不清楚，观望着；还有 7% 的业主表示担心后续会有更多的 “幺蛾子”，会考虑卖。
这说明一开始业主的心态，绝大部分是非常坚挺的，并没有认同这份 “指导价”。
政策刚出来，都要跑一段时间，市场的反应才会足够真实。
问卷是大约一个月前做的，并不能真实地反映市场全阶段的结果，所以 “指导价” 的威力还没体现出来。
现在已经过去一个月，现在看指导价，其实威力是巨大的。
一是影响了买家和卖家的预期。买家和卖家在看不到价格的情况下，就没那么容易了解各个小区的价格趋势，也就做不了预期判断。
二是贷款变相被拉高乘数。原本首付只要准备 3 成的就可以了，现在要准备 5 成的，对买家来说非常吃力。
这样交易量马上就降下来了。
量在价先，指导价后，房价没变，深圳当月的挂牌成交量则明显下跌。
根据深圳房地产中介协会周报数据显示，新政后首周（2 月 15 日-21 日）网签量迅速冰冻，只有 362 套网签登记。
但最近深圳二手房的挂牌量是有回升的，相比 2 月深圳二手房的挂牌量，3 月多了 4295 套。
根据诸葛找房数据显示，2 月 22 日深圳二手房的挂牌量为 43065 套，而 3 月 10 日深圳的挂牌量为 47360 套。
（2 月 22 日）
（3 月 10 日）
根据链家平台上的数据，2 月 19 日深圳的挂牌量是 30467 套，而 3 月 10 日是 32557 套，增加了 2090 套。
（2 月 19 日）
（3 月 10 日）
每个平台挂牌的数量是不同的，但同时两个平台的挂牌量都增多了，说明深圳二手房的挂牌量是在增多的。
说明还是有不少业主，不卖房的心态开始松动了，卖家对不卖房的预期悄悄发生了变化。
同时陆陆续续出现的按照 “指导价” 卖房的案例，也说明了一件事：
深圳的业主开始接受官方 “指导价” 的指导。
这对买家来说是个非常重要的信号。
之前有眼尖的网友提到过，说深圳东部的指导价，不少是高于 2 月 8 日前的挂牌价，但波荔整理了一下指导价小区名单后，发现这样的小区其实不多。
（注：可能还存在其他小区未纳入整理）
所以其实指导价公布出来的时候，是已经根据深圳东西部的房价情况而公布的了，挂牌价低于指导价的小区对比官方公布的3595 个样本，只是很小的一部分。
2
量在价先，深圳房价将如何变化？
成交量明显下滑了，现在市场价格变动看不到了，大家都很希望能看到价格。
深房中协在《2 月楼市小结》中提到，深圳楼市当前出现了一种怪像：
2·8 新政后，各大中介带看量不减反增，网签量低迷。
说明现在市场开始有反转迹象，买家成了主动方，并且相比业主更迫切地希望知道市场的价格动态。
所以现在大家最关心的还是深圳真实的价格走势到底会如何。
从按指导价卖房的几个案例来看，短期深圳的房价是有所松动了的。
不过松动的空间估计不会有太多。
因为房子一旦涨上去，其实价格很难跌回去。
这跟猪肉从去年十几块涨到三十几块，后面就很难再回到十几块的水平一样的道理。
在人大出版社出版的《宏观经济学》第十版当中，就有这么一句话：
“物价水平一旦提高，就不会降下来，除非通货膨胀率为负数，换而言之，除非通货紧缩”。
根据全球经济指标数据网数据显示，中国 2021 年 1 月的核心通胀率有回落，是负的 0.3。
（图源：全球经济指标数据网）
但也就今年 1 月出现了一次。在过去 10 年，中国的通货膨胀率都是大于 0 的正数。
所以从长远来看，核心通胀率还能不能继续负下去，对物价的影响很关键，对房价的影响也很关键。
（图源：全球经济指标数据网）
物价涨上去的原因，除了是供不应求，还有一个就是货币超发。
印出来的钱除非收回去，才能把价格拉下来，不然房价大幅下降，就会有大量资金从房地产行业流出，流到其他行业，最后导致其他商品价格上涨。
现在股市绿了又绿，各行业的 “茅股” 分别有不同程度的回调，手上拿着钱的人就会去看其他能保值，能赚钱的东西。
华创证券首席宏观分析师张瑜，在今年的一次访谈中分析市场动向提到，“除了顺周期股票，商品和核心房产值得关注，在大牛市之后，都会存在财富效应的分散。”
所以从市场大环境看，作为一线城市的深圳，房子仍旧会被看好。