100% 签约，绿景（00095.HK）白石洲旧改拨云见日，千亿项目的标杆之作

2 月 26 日开盘前，绿景中国地产（以下简称 “绿景”）发布白石洲旧改项目的进度公告。公告称：由绿景持股 80% 的深圳市南山区沙河街道白石洲旧改项目取得重大进展，一期拆迁补偿协议签署达 100%。

《公告》一出绿景中国地产股价应声大涨，开盘后一路上扬，最高涨幅逼近 9%。

白石洲旧改项目位于南山区沙河街道，沙河东路以东，深南大道以北，香山西街以南，包含有新塘村、上白石村、下白石村、塘头村及周边区域。项目计容建筑面积 358 万平方米，其中一期建筑面积为 67.6 万平方米。

公告提到：一期拆迁补偿协议签署工作已 100% 完成，实施主体获取已具备条件。并表示：已启动一期实施主体申报工作，并全力做好白石洲城市更新项目开工准备。

春节前，笔者参与白石洲旧改调研活动，从实地走访的情况来看，位于上白石街以北，沙河街以西，的大片区域已全部完成拆迁，静待开工。这里也正绿景在公告里提到的一期项目所在地。

十年长跑，绿景白石洲旧改终于以一期 100% 签约率，递交了一份让众人满意的答卷。

至此，白石洲旧改也算是拨云见日了。

旧改航母，智慧城区的标杆之作

白石洲旧改一直以来都是备受关注的，也有着旧改航母之美誉。

一方面，是项目体量大，预计未来将会承载 10 万城市居民；另一方面，项目分量重，地处城市核心片区的核心地段。仅此两点，绿景白石洲旧改项目注定将会成为城市旧改的典范之作。

既然是典范之作，必定不能形同过往的旧改项目，做拆东墙砌西墙的活儿。

从此前公开消息可以看出，绿景早已经为白石洲旧改打造智慧城区做好了充足的准备。

2020 年 3 月 16 日，绿景中国发布公告称，与中国联通签订战略合作协议，以白石洲旧改项目为基础，共同为该项目提供智能城区相关的技术支持及服务。早在 2019 年 7 月，绿景中国就已经与华为建立共同建设智慧城区的长期战略合作关系。就曾提到，将以深圳大型旧改项目作为重点，在项目智慧城区顶层设计、系统落地实施以及系统平台搭建等方面开展深度合作。

白石洲旧改项目上，绿景将借助以 5G 物联网为基础的智慧城区解决方案。

通过轻量化的 3 维建模，搭建自石洲城区的数字化模型，将物理城区的人、车、事、物化身为数据模型。实时、直观、可视地对应到虚拟城区，以便及时把控城区全局。另一方面通过虚拟空间的面板、数据、人工智能实时控制并调度物理世界的探头、传感器、机器人和车辆等各种基础设施，让城区的建筑、道路、交通、物流变得更聪明，从而打造智慧城区标杆。

至于具体使用场景：

如，安全管理方面：未来的白石洲将打造无边界城区，必然要摆脱旧城区 “脏乱差” 的面貌。

通过城区的数字镜头覆盖，和软件算法的支持，实现城区一脸无感通行。对城区的全景监测，以及重点区域行为监控和人脸闸机，门禁系统，预警装置，实现城区由点、线、面，再到立体的无死角安全管理。通过数字化智能设备管控，提高了管理效率，还节省了人力成本。

如，设备管理方面：白石洲城区将管理数十万级的机电、暖通、给排水、消防等大型设备设施。

通过物联网技术把所有的设备设施连接起来，实现在线监视和控制，能直观的反应设备当前的状态，同时能快速定位设备的故障位置，为管理人员提供智能化的故障快速诊断和处置工具。

如：社区运营方面：预计未来的白石洲，将会容纳近 10 万人口，如何提供一站式商业配套服务？

运用移动互联网技术，社区电商和 O2O 运营模式，聚集社区周边 3 公里的商家、配套和金融，行政机构，构建社区服务生态圈。为社区提供，小到物业缴费，大到出入境办理的移动在线服务。覆盖餐饮、家政、保洁、培训，以及社区金融等各细分领域，从而让社区居民享受一站式便捷生活服务。

……

如此细致周到的前期探索布局，足以见得 “打造标杆” 的决心。

刚走过的 2020 年，摆脱疫情 “束缚” 的中国和依然在疫情中 “挣扎” 的全球，有着明显的先决优势。“百年未有之大变局” 是国家命运的转折，也是企业的发展机遇。以 5G 物联网为首的 “新基建” 似乎已经取代了十年前的 “铁公基”，数字化基础建设必定将会成为 2021 年两会的重要议题。

深圳这个湾区的先行者，也该拿出它的标杆之作。

而绿景白石洲的智慧城区，也就占据了天时、地利、人和。

两大利好，助推绿景踏上新台阶

打造智慧城区算是绿景对未来城市的美好愿景，至于如何将这一愿景落地，还得需要落地的脚步去推动。

在 2021 年开局之际，绿景迎来两大利好。

其一，旧改项目三期变四期，很好地缓解了项目初始的开发压力。

1 月 25 日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布《关于深圳市南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划修改（草案）的公示》。《公示》提出对沙河街道沙河五村城市更新单元规划进行修改。

明确提出，将原规划的一期拆分为一、二期实施，相应的原规划二、三期调整为三、四期。调整后一期拆除用地面积 104918.70㎡，开发建设用地面积 61539.40㎡。二期拆除用地面积 63166.8㎡，开发建设用地面积 26005.1㎡。规划三、四期分别与原规划二、三期的拆除责任和建设内容等保持一致。

三期变四期，也就是白石洲做好了同时开发一二期的资金准备，现在被告知只需要开发一期即可，这就从资金的稍有短缺变成十分充裕了。

这就如同一个做好了十足准备的考生正坐在考场，面对激烈的竞争门槛压力，早已经做好了得取 95 分的准备，在刚提交答卷的这一瞬间这才得知，只需要考得 80 分即可，这不轻而易举嘛。

其二，旧改签约率下降至 95%，进一步加速了后续开发的推进力度。

2020 年 12 月 30 日，深圳市人大常委会通过了《深圳特区城市更新条例》，并称《条例》于 2021 年 3 月 1 日起开始执行。

《条例》第三十二条，提到：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于 95% 且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

简单来说就是，自 2021 年 3 月 1 日起，旧改项目的签约率不用等到 100%，只要达到了 95% 签约率即可，余下部分可实施近似于强制性的个别征收。

第一期项目为了赶进度，早在 3 月 1 日之前就完成了 100% 签约，没等到城市更新条例，也用不上去等新规。至于后续的二期，三期，甚至四期项目而言，这一大政策利好，必然会加速绿景白石洲旧改的整体进度。

两大利好，一前一后，来得非常及时。

三期变四期，缓解起步压力，旧改签约率降低至 95%，加速后续开发进度。

从财务方面来看，白石洲旧改项目早已经告别了咬咬牙就过去的阶段。反倒是最近的这两大利好，让绿景没有了后顾之忧，能更加专注打磨一期项目。

“盘下” 白石洲旧改意味着，绿景将从营收十亿级的中小开发商一跃跻身百亿级房企之列。

“盘活” 白石洲旧改意味着，绿景将从城市旧改领域的探索者摇身一变成为旧改的领跑者。

单一的拆旧楼盖新房，只是简单的 “1+1＝2” 游戏。

深圳作为全国发展最快的城市，而白石洲又是有着深飘的第一站，同为深圳当前体量最大的旧改项目，再这样的特定区域的核心项目长途跋涉中，探索出一条平衡业主和开发商间的利益之路，衡量旧改项目对城市建设的推动作用，如何去通过实践将闲置的资源在有限的法律框架中让其发挥出最大的商业价值……

从而使得让 “1＋1＝2” 的项目旧改游戏，变成 “1＋1＞2” 的城市更新游戏。砸重金押注白石洲的绿景或许将从 2021 年开始走入下一个十年的快车道。