Which real estate data is improving?

核心觀點

本文關注近期地產走勢。開年以來，二手房相關指標均有所改善，包括銷售降幅收窄、房價降幅收窄、掛牌量下降等，但背後與季節性、基數效應、春節錯位等因素有關，需客觀看待。新房方面，改善盤入市帶動新房價格持續上漲，但銷售面積、庫存等指標仍有壓力、尚未看到好轉跡象。

報告摘要

一、二手房：季節性影響下，價格、庫存邊際好轉

第一，銷售，按照農曆對齊後，降幅收窄。1 月 1 日-2 月 7 日，22 城二手房銷售面積同比 19.9%，其中一線同比 14.4%。但主要是春節錯位導致同比讀數高增，按照農曆對齊後，全國、一線二手房銷售分別同比-16%、-26.8%，雖然較 2025 年 12 月的-27.9%，-37.4% 小幅好轉，但降幅仍大。

第二，價格，降幅收窄，略超季節性。重點參考中指公佈的二手房成交價格數據，2026 年 1 月，百城二手房價環比-0.85%，降幅較去年 12 月收窄 0.12 個百分點，北京、上海等重點城市降幅均有所收窄，原因來看，或與季節性有關，2022-2025 年，不論春節分佈，1 月、2 月二手房環比降幅均季節性收窄，平均每月降幅收窄 0.09 個百分點，2026 年 1 月降幅收窄 0.12 個百分點，略超季節性。此外，冰山指數、二手房掛牌價指數，均指向二手房價降幅有所收窄。

第三，庫存，季節性影響下，掛牌量有所下降。參照兩個指標：一是 58 安居客研究院發佈的百城掛牌數據，2026 年 1 月，百城二手房總掛牌量達 256 萬套，較去年 12 月有所回落。歷史數據來看，每年 1-2 月二手房掛牌量均會季節性下滑。二是參考冰山指數公佈的數據，1 月 26 城二手房掛牌量 293 萬套，較去年 12 月下降 1.4%。

二、新房：銷售與庫存壓力仍大

第一，銷售，農曆對齊後，降幅仍在擴大。1 月 1 日-2 月 7 日，67 城新房成交面積同比-7.2%，按照農曆對齊後，同比-44.7%，較 2025 年 12 月的-27.9% 降幅有所擴大。此外，參考克而瑞數據，2026 年 1 月，TOP100 房企單月銷售操盤金額 1654.5 億元，在春節錯位的 “助力” 之下，同比僅錄得-27.3%。

第二，價格：改善盤入市，價格繼續上漲。參照中指數據，2026 年 1 月百城新建住宅均價為 1.7 萬元/平方米，環比 0.18%，去年 12 月環比 0.28%。據中指解讀，“1 月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善樓盤入市，帶動百城新房價格環比結構性上漲”。

第三，庫存：絕對水平下降，但去化週期拉長。1）觀察狹義新房庫存，即統計局公佈的待售住宅面積，截至 2025 年 12 月，住宅待售面積 4 億平，較 2024 年末的 3.9 億平基本持平，但由於銷售端仍在下滑，去化週期從 5.8 個月拉長至 6.6 個月。2）觀察廣義庫存，即在狹義庫存的基礎上繼續考慮土地庫存（已出讓未開工土地）與期房庫存（已開工未竣工），方法詳見前期報告《四問土地庫存》。截至 2025 年 12 月末，庫存合計 51 億平，較 2024 年的 53 億平小幅下降，但同樣由於銷售下滑，總的去化週期從 78 個月拉長到 84 個月。

報告正文

一、二手房：季節性影響下，價格、庫存邊際好轉

（一）銷售：按照農曆對齊後，降幅收窄

1 月 1 日-2 月 7 日，22 城二手房銷售面積同比 19.9%。其中一線同比 14.4%。但主要是春節錯位導致同比讀數高增，按照農曆對齊後，全國、一線二手房銷售分別同比-16%、-26.8%，雖然較 2025 年 12 月的-27.1%，-31.4% 小幅好轉（2024 年同期高基數），但降幅仍大。

（二）價格：降幅收窄，略超季節性

對於二手房價格，我們關注三個指標，均指向環比降幅收窄：

一是中指公佈的二手房成交價格數據，2026 年 1 月成交均價為 1.29 萬元/平，環比-0.85%，降幅較去年 12 月的-0.97% 小幅收窄。其中，北京、上海 1 月二手房成交均價分別為 6.3、5.5 萬元/平，分別環比-1.28%、-1.22%，同樣較去年 12 月的-1.56%、-1.34% 降幅收窄。

原因來看，或與季節性有關，2022-2025 年，不論春節分佈，1-2 月二手房環比降幅均有所收窄，簡單取平均，單月降幅收窄 0.09 個百分點，2026 年 1 月降幅較前值收窄 0.12 個百分點，略超季節性。

二是參照冰山指數（掛牌價指數），2026 年 1 月環比-0.7%、較去年 12 月的-1.3% 降幅收窄，其中一線環比-0.3%，同樣較去年 12 月的-1.3% 降幅收窄。

三是 wind 公佈的二手房掛牌價指數，截至 1 月 26 日錄得 147.05 點，較 2025 年 12 月末環比上行 0.1%，去年 12 月為-0.9%。其中一線城市環比-0.02%，去年 12 月為-1.2%，降幅有所收窄。

（三）庫存：季節性影響下，掛牌量下滑

對於二手房庫存，參照兩個指標：

一是參照 58 安居客研究院發佈的百城掛牌數據，2026 年 1 月，百城二手房總掛牌量達 256 萬套，較去年 12 月有所回落。從歷史來看，每年 1-2 月二手房掛牌均有季節性下滑。

二是參考冰山指數公佈的數據，1 月 26 城二手房掛牌量 293 萬套，較去年 12 月下降 1.4%。

二、新房：銷售與庫存壓力仍大

（一）銷售，農曆對齊後，降幅仍在擴大

1 月 1 日-2 月 7 日，67 城新房成交面積同比-7.2%。其中一線城市同比-15.6%。按照農曆對齊後，分別同比-44.7%、-48.8%，較 2025 年 12 月的-27.9%、-37.4%，降幅仍在擴大。

此外，參考克而瑞數據，2026 年 1 月，TOP100 房企單月銷售操盤金額 1654.5 億元，在春節錯位的 “助力” 之下，同比僅錄得-27.3%。

（二）價格：改善盤入市，價格繼續上漲

參照中指數據，2026 年 1 月百城新建住宅均價為 1.7 萬元/平方米，環比 0.18%，去年 12 月環比 0.28%。

據中指解讀，“1 月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善樓盤入市，帶動百城新房價格環比結構性上漲”。

（三）庫存，絕對水平下降，但去化週期拉長

第一，觀察狹義新房庫存，即統計局公佈的待售住宅面積，截至 2025 年 12 月，住宅待售面積 4 億平，較 2024 年末的 3.9 億平基本持平，但由於銷售端仍在下滑，去化週期從 5.8 個月拉長至 6.6 個月。

第二，觀察廣義庫存，即在狹義庫存的基礎上繼續考慮土地庫存（已出讓未開工土地）與期房庫存（已開工未竣工），方法詳見前期報告《四問土地庫存》。截至 2025 年 12 月末，庫存合計 51 億平，較 2024 年的 53 億平小幅下降，但同樣由於銷售下滑，總的去化週期從 78 個月拉長到 84 個月。

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