Which real estate data is improving?

核心观点

本文关注近期地产走势。开年以来，二手房相关指标均有所改善，包括销售降幅收窄、房价降幅收窄、挂牌量下降等，但背后与季节性、基数效应、春节错位等因素有关，需客观看待。新房方面，改善盘入市带动新房价格持续上涨，但销售面积、库存等指标仍有压力、尚未看到好转迹象。

报告摘要

一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转

第一，销售，按照农历对齐后，降幅收窄。1 月 1 日-2 月 7 日，22 城二手房销售面积同比 19.9%，其中一线同比 14.4%。但主要是春节错位导致同比读数高增，按照农历对齐后，全国、一线二手房销售分别同比-16%、-26.8%，虽然较 2025 年 12 月的-27.9%，-37.4% 小幅好转，但降幅仍大。

第二，价格，降幅收窄，略超季节性。重点参考中指公布的二手房成交价格数据，2026 年 1 月，百城二手房价环比-0.85%，降幅较去年 12 月收窄 0.12 个百分点，北京、上海等重点城市降幅均有所收窄，原因来看，或与季节性有关，2022-2025 年，不论春节分布，1 月、2 月二手房环比降幅均季节性收窄，平均每月降幅收窄 0.09 个百分点，2026 年 1 月降幅收窄 0.12 个百分点，略超季节性。此外，冰山指数、二手房挂牌价指数，均指向二手房价降幅有所收窄。

第三，库存，季节性影响下，挂牌量有所下降。参照两个指标：一是 58 安居客研究院发布的百城挂牌数据，2026 年 1 月，百城二手房总挂牌量达 256 万套，较去年 12 月有所回落。历史数据来看，每年 1-2 月二手房挂牌量均会季节性下滑。二是参考冰山指数公布的数据，1 月 26 城二手房挂牌量 293 万套，较去年 12 月下降 1.4%。

二、新房：销售与库存压力仍大

第一，销售，农历对齐后，降幅仍在扩大。1 月 1 日-2 月 7 日，67 城新房成交面积同比-7.2%，按照农历对齐后，同比-44.7%，较 2025 年 12 月的-27.9% 降幅有所扩大。此外，参考克而瑞数据，2026 年 1 月，TOP100 房企单月销售操盘金额 1654.5 亿元，在春节错位的 “助力” 之下，同比仅录得-27.3%。

第二，价格：改善盘入市，价格继续上涨。参照中指数据，2026 年 1 月百城新建住宅均价为 1.7 万元/平方米，环比 0.18%，去年 12 月环比 0.28%。据中指解读，“1 月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨”。

第三，库存：绝对水平下降，但去化周期拉长。1）观察狭义新房库存，即统计局公布的待售住宅面积，截至 2025 年 12 月，住宅待售面积 4 亿平，较 2024 年末的 3.9 亿平基本持平，但由于销售端仍在下滑，去化周期从 5.8 个月拉长至 6.6 个月。2）观察广义库存，即在狭义库存的基础上继续考虑土地库存（已出让未开工土地）与期房库存（已开工未竣工），方法详见前期报告《四问土地库存》。截至 2025 年 12 月末，库存合计 51 亿平，较 2024 年的 53 亿平小幅下降，但同样由于销售下滑，总的去化周期从 78 个月拉长到 84 个月。

报告正文

一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转

（一）销售：按照农历对齐后，降幅收窄

1 月 1 日-2 月 7 日，22 城二手房销售面积同比 19.9%。其中一线同比 14.4%。但主要是春节错位导致同比读数高增，按照农历对齐后，全国、一线二手房销售分别同比-16%、-26.8%，虽然较 2025 年 12 月的-27.1%，-31.4% 小幅好转（2024 年同期高基数），但降幅仍大。

（二）价格：降幅收窄，略超季节性

对于二手房价格，我们关注三个指标，均指向环比降幅收窄：

一是中指公布的二手房成交价格数据，2026 年 1 月成交均价为 1.29 万元/平，环比-0.85%，降幅较去年 12 月的-0.97% 小幅收窄。其中，北京、上海 1 月二手房成交均价分别为 6.3、5.5 万元/平，分别环比-1.28%、-1.22%，同样较去年 12 月的-1.56%、-1.34% 降幅收窄。

原因来看，或与季节性有关，2022-2025 年，不论春节分布，1-2 月二手房环比降幅均有所收窄，简单取平均，单月降幅收窄 0.09 个百分点，2026 年 1 月降幅较前值收窄 0.12 个百分点，略超季节性。

二是参照冰山指数（挂牌价指数），2026 年 1 月环比-0.7%、较去年 12 月的-1.3% 降幅收窄，其中一线环比-0.3%，同样较去年 12 月的-1.3% 降幅收窄。

三是 wind 公布的二手房挂牌价指数，截至 1 月 26 日录得 147.05 点，较 2025 年 12 月末环比上行 0.1%，去年 12 月为-0.9%。其中一线城市环比-0.02%，去年 12 月为-1.2%，降幅有所收窄。

（三）库存：季节性影响下，挂牌量下滑

对于二手房库存，参照两个指标：

一是参照 58 安居客研究院发布的百城挂牌数据，2026 年 1 月，百城二手房总挂牌量达 256 万套，较去年 12 月有所回落。从历史来看，每年 1-2 月二手房挂牌均有季节性下滑。

二是参考冰山指数公布的数据，1 月 26 城二手房挂牌量 293 万套，较去年 12 月下降 1.4%。

二、新房：销售与库存压力仍大

（一）销售，农历对齐后，降幅仍在扩大

1 月 1 日-2 月 7 日，67 城新房成交面积同比-7.2%。其中一线城市同比-15.6%。按照农历对齐后，分别同比-44.7%、-48.8%，较 2025 年 12 月的-27.9%、-37.4%，降幅仍在扩大。

此外，参考克而瑞数据，2026 年 1 月，TOP100 房企单月销售操盘金额 1654.5 亿元，在春节错位的 “助力” 之下，同比仅录得-27.3%。

（二）价格：改善盘入市，价格继续上涨

参照中指数据，2026 年 1 月百城新建住宅均价为 1.7 万元/平方米，环比 0.18%，去年 12 月环比 0.28%。

据中指解读，“1 月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨”。

（三）库存，绝对水平下降，但去化周期拉长

第一，观察狭义新房库存，即统计局公布的待售住宅面积，截至 2025 年 12 月，住宅待售面积 4 亿平，较 2024 年末的 3.9 亿平基本持平，但由于销售端仍在下滑，去化周期从 5.8 个月拉长至 6.6 个月。

第二，观察广义库存，即在狭义库存的基础上继续考虑土地库存（已出让未开工土地）与期房库存（已开工未竣工），方法详见前期报告《四问土地库存》。截至 2025 年 12 月末，库存合计 51 亿平，较 2024 年的 53 亿平小幅下降，但同样由于销售下滑，总的去化周期从 78 个月拉长到 84 个月。

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