President Pan said that existing mortgage contracts can be adjusted, and the six major banks have successively issued announcements to improve the adjustment mechanism for existing mortgage interest rates

11 月 31 日，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行披露关于完善存量个人住房贷款利率定价调整机制的公告。

对于浮动利率房贷客户利率加点幅度与最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度偏离高于 30BP 的客户，将可于 11 月 1 日起，提出利率加点幅度调整申请。

并且，不晚于 2024 年 11 月 15 日，开始受理重定价周期变更申请。不过，每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得进行多次调整。因此也要谨慎选择调整。

此外，11 月 1 日起，可先进行 “固转浮” 申请与房贷是否首套复核申请，再进行加点值调整申请。

加点值明起可申请调整

农行公告显示，适用范围是已发放的以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准的浮动利率存量商业性个人住房贷款（以下简称 “房贷”）。

当浮动利率房贷客户利率加点幅度与最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度偏离高于 30BP时，可向农行提出利率加点幅度调整申请。重新约定的加点幅度不低于最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度 +30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限（如有），具体加点值根据市场供需、客户风险溢价、担保变化等因素确定。

自 2024 年11 月 1 日起，浮动利率房贷客户可通过手机银行或贷款经办行提出利率加点幅度调整申请，符合条件的，将及时予以调整。为便利操作，推荐优先通过手机银行自助办理。

大部分无需申请

工行解释，例如，贷款利率为 LPR-20BP，人民银行 10 月 31 日最新公布的全国新发放房贷利率为 3.33%，考虑到上季度（即 7-9 月）公布的 5 年期以上 LPR 算术平均值为 3.85%，则全国新发放房贷利率（3.33%）对应加点值为-52BP，加点值（-20BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高 32BP，符合调整条件，如所在区域当前未设置房贷利率下限，您可申请下调至-22BP（=-52BP+30BP），下调后贷款利率为 LPR-22BP。

同时提示，工行已于 10 月 25 日批量调整了存量房贷利率，大部分房贷利率调整至 LPR-30BP，加点值（-30BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高 22BP，暂不符合调整条件，当前无需提出申请。

如何计算 5 年期以上 LPR 平均值

工行在问答中解释，可登录人民银行官网查询各月的 5 年期以上 LPR，并取该季度内 3 个月公布的 5 年期以上 LPR 进行算术平均（四舍五入至小数点后 2 位）。

例如，某季度内 3 个月的 5 年期以上 LPR 分别为 3.8%、3.8%、3.7%，则该季度公布的 5 年期以上 LPR 平均值为 3.77%（=（3.8%+3.8%+3.7%）/3）。

人民银行会在 1 月、4 月、7 月、10 月的月末公布上季度全国新发放住房贷款平均利率，可登录人民银行官网进行查询，并按 Q1 和 Q2 的规则测算贷款是否符合调整条件和调整后的利率值。

固定可转浮动后调整加点值

对于固定和基准利率的存量房贷，也可以先申请转换为浮动利率，再申请调整加点值。

以工行为例，客户需先向工行申请转成浮动利率，以最近一个月 LPR 转换为加点形式，加点值等于原合同利率水平与最近一个月相应期限 LPR 的差值，再申请按上述规则进行利率定价调整。

利率定价方式转换后，重定价日为定价转换申请日，客户不可再申请转回固定利率或基准利率定价。

该项业务也是可于 2024 年 11 月 1 日（含）起线上通过手机银行 “贷款 - 房贷利率调整” 栏目或线下向贷款服务行提出申请。审核通过后，如符合利率加点值调整规则，可继续申请调整利率加点值。

二套先申请转首套

此外，还是以工行为例，北京、上海、深圳等地区的二套房贷，如符合 “二套转首套” 房贷条件的，客户可向工行申请 “二套转首套”，经审核符合条件后转成首套房贷，再按上述调整规则进行利率调整。“二套转首套” 要求以当地政策为准。

该项业务也是可于 2024 年 11 月 1 日（含）起线上通过手机银行 “贷款 - 房贷利率调整” 栏目或线下向贷款服务行提出申请。审核通过后，如符合利率加点值调整规则，可继续申请调整利率加点值。

重定价申请不晚于 11 月 15 日开始

建行公告还显示，将不晚于 2024 年 11 月 15 日，开始受理重定价周期变更申请。浮动利率贷款客户可以登录建行手机银行、建行智慧个贷微信小程序等线上渠道，通过 “存量房贷利率调整” 功能，点击 “重定价周期变更”，按系统提示自助办理。新约定的重定价周期在办理成功当日生效。

如有需要，借款人亦可按上述时间安排，联系贷款经办机构申请办理上述业务。

重定价周期仅有一次调整机会

据工行介绍，可选择按 3 个月、按 6 个月、按 12 个月这三种方式中的一种进行重定价。

如重定价日是贷款发放日的，调整后重定价日为贷款发放日加重定价周期后相对应的日期。

举个例子，如重定价日是 3 月 15 日，重定价周期调整为 3 个月后，重定价日将调整为 3 月 15 日、6 月 15 日、9 月 15 日、12 月 15 日。

如重定价日是每年 1 月 1 日的，重定价周期调整为 6 个月的，重定价日为每年 1 月 1 日和 7 月 1 日；重定价周期调整为 3 个月的，重定价日为每年 1 月 1 日、4 月 1 日、7 月 1 日和 10 月 1 日。

但工行也特别提醒，每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得进行多次调整。

重定价周期并非越短越合适

进一步的，工行解释，重定价周期不一定越短越合适，在贷款利率下行周期内，重定价周期越短您可更快执行新调低的 LPR；反之，在贷款利率上行周期内，重定价周期越短您将更快执行新调高的 LPR。因贷款结清前，只能有一次调整重定价周期的机会，调整后无法撤销，所以建议您综合考虑各种因素后慎重选择。