Has the US commercial real estate market bottomed out? Data shows that the market may have started to rebound

数据显示，自 2022 年达到峰值以来，商业地产市场的价格已经下跌了 19%。媒体分析认为，美国商业地产的买卖双方越来越相信，陷入困境的市场正接近底部。

媒体表示，目前商业地产市场开始活跃起来。部分原因是，贷款方和业主希望减少损失并进行新投资，尤其是在美联储四年来的首次降息为市场估值提供了更多清晰度。

Maverick Real Estate Partners 的联合创始人 David Aviram 表示，很多交易将由那些过度举债、利率较低的困境地产所推动。

“2025 年肯定会有更多的交易活动，并且这将是由多种因素推动的，这将导致一些人陷入巨大不稳定，但也为其他人带来巨大机会。”

商业地产触底？国会山股神都出手了

自 2022 年以来，房地产市场基本处于冻结状态，当时美联储开始将基准利率上调至二十多年来的最高水平。借贷成本的上升导致房地产估值暴跌，许多买卖双方对许多房产的实际价值存在分歧。

最近几个月，卖家不得不以大幅折扣出售房产。今年早些时候，投资者同意以比 2018 年购买价格低 67% 的价格购买纽约市的一栋写字楼。芝加哥前 Cboe 全球市场公司总部今年夏天的售价，仅为疫情前价值的一半。

而截至 7 月份的数据进一步显示了市场的艰难。根据 MSCI 公司的数据，交易量比去年同期减少了 5%，总额为 2038 亿美元。

但最近报告指出，交易量显示出 “稳定” 的改善。有分析认为，行业中仍存在一定程度的不确定性，导致一些投资者对过早进入市场持谨慎态度。由于远程工作的影响，陈旧的市中心写字楼等物业类型受到的冲击尤其严重。每处房产的实际价值将需要一段时间才能让买卖双方达成一致。

不过，美联储周三宣布的降息为投资者提供了对未来利率走势的更多明确性。CBRE Group Inc.的全球首席经济学家兼美洲研究主管 Richard Barkham 表示，美联储可能会在今年剩余的时间里至少再降息 50 个基点。

目前，有迹象表明越来越多的买家正在关注房产和贷款的出售。最近，贷款方 Parkview Financial 推销了约 3 亿美元与纽约、新泽西和康涅狄格州的公寓和写字楼相关的贷款。根据首席执行官 Paul Rahimian 的说法，每笔贷款都收到了多项出价，平均报价约为面值的 95%。

而且，华尔街见闻此前文章称，被称为 “国会山股神” 的前美国众议长佩洛西，也认为现在正是入场商业地产的好时机。9 月 11 日，佩洛西夫妇的财务披露显示，佩洛西丈夫在 8 月 13 日对 REOF XXVI 有限责任公司投资了 25-50 万美元，该公司以 3640 万美元收购并负责管理位于旧金山南部 631 号霍华德街的商业办公楼，比 2014 年投资管理公司 Invesco 购买时支付的价格低了约 42%。

市场回温？流动性正在恢复

媒体报道，目前已经有更多公司也愿意为购买商业地产提供贷款。Jones Lang LaSalle Inc.的高级董事总经理 Michael Gigliotti 表示，一位计划收购佛罗里达仓库地产组合而寻求融资 1.2 亿美元的投资者，收到了来自主要银行和保险公司的 12 个出价。他说，三个月前，这类交易只会收到四到五个出价。

Gigliotti 表示：

“市场回温需要参与者、价格和指数三种因素的配合。感觉像是一个开关被打开了，每个人似乎都很兴奋，我们称之为新流动性周期的开始。”

报道称，投资巨头们正准备提供某些贷款，利率高于几年前。Fortress Investment Group 和 Goldman Sachs Group Inc.正在寻求从投资者那里筹集资金，用于新的商业地产贷款房地产投资信托基金。根据首席执行官 Robert Wasmund 的说法，Elliott Investment Management 支持的贷款方 Ascent Developer Solutions 表示贷款需求是两到三个月前的两倍。

目前，流动性正在以各种方式恢复。Madison Realty Capital 为房地产债务基金获得了 20.4 亿美元的股权承诺。数据显示，今年以来，商业抵押支持证券市场已经恢复活力，截至 7 月，新的发行量达到 925 亿美元，比 2023 年同期增长了 57%。

最近，许多借款人都在寻求延长到期贷款的期限，因为借贷成本很高，贷款方也不愿提供新融资。Parkview 首席执行官 Rahimian 表示，最近的一个迹象表明，有更多的再融资资金已经可用，Parkview 的四位借款人在 9 月 15 日之前的 30 天内偿还了总计 5200 万美元的贷款，与过去一年相比显著增加。

贷款方已经能够开始清理旧有贷款，并发行新贷款。Rahimian 表示，Parkview 正在洽谈一笔 3 亿美元的贷款出售。一旦交易完成，意味着该公司重新投入商业地产市场，并将在未来 12 个月内通过发行费和利息赚取 10% 至 12% 的收益。