With an occupancy rate of 120%, more and more new houses are emerging. Will a new round of "price wars" be on the horizon?

该项目被定义为苏州市首个第四代纯洋房小区，首开结束不久，开发商便推出海报：首次开盘销售金额达到 4.5 亿元。

热销的一个原因在于，该项目通过赠送面积的方式，使得最高实际得房率达到 120%。

某 TOP10 房企上海公司营销负责人近日向《每日经济新闻》等媒体记者表示，当下在激烈的市场竞争中，开发商希望通过类似方式给产品赋能，以体现项目在与周边产品竞争中的优势，“对购房者来说，同地段下，我们如果做 ‘第四代住宅’，而其他项目没有，相应在销售层面会更容易一些。”

龙湖御湖境由苏州湖鑫置业有限公司开发运营，天眼查显示，该项目公司由龙湖集团、苏州高铁新城国有投资控股集团、苏州市轨道交通集团合资成立，分别占股 51%、39% 和 10%。项目此次共推出 5 栋住宅，整体备案均价为 3.3 万元/平方米。

值得一提的是，新推出的三种户型都建有较大露台，还包括挑高的空中庭院，使用面积最大增加 62 平方米。

事实上，在这个项目之前，苏州已推出苏地 2023-WG-31 号、61 号地块，计划打造主城区首个 “第四代住宅” 项目，最高得房率接近 120%。项目的亮点也涉及赠送空中花园，将院落和植被引入空中，达到户户拥有空中庭院的效果。

浙江德清今年 7 月出让了一块住宅用地，出让规则明确指出，地块应被打造为 “第四代住宅”，可规划总计 1.38 万平方米的空中庭院，而且这部分空中庭院的面积可以不计入容积率。

据嘉兴市南湖区房地产行业协会介绍，今年以来，在温州、湖州和金华等城市的新推宅地中，相继出现了一些 “计容新规”。房企只要利用新规合理设计，理论上，可以实现得房率达到 100%，高的甚至达到 120%。

比如，温州市在 7 月 22 日出让的核心片区桃花岛单元地块，集中了 “空中花园赠送”“复式住宅”“超高得房率” 等特点，设计空间非常大。义乌市在 6 月 26 日出让的一宗地块中，高层住宅允许建设空中花园阳台（不计入住宅阳台）和公共共享平台，除绿化部分外，空中花园阳台按结构底板水平投影面积的 1/2 计算容积率，空中共享平台不计容积率。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，目前，各地兴起了 “第四代住宅” 概念，又称 “立体生态住宅” 或 “城市森林花园住宅”，主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。

不过，各地政策只是针对部分规则进行了调整，尚不意味着公摊面积的完全消失，未来或许会有更多城市跟进出台类似政策。

“事实上这对开发商来说是政策放松的一种信号。” 上述房企营销负责人认为，这两年，房企在楼盘品质、公区配套和地下车库等方面竞争得越来越细，各家公司都在追求楼盘入市时能够适销对路，在 “存量时代” 抓住新的主流购买群体，尽快销售去化。

在徐跃进看来，相比于以前的住宅产品，“第四代住宅” 具有一定优势，房企应加强新一代住宅产品研发，利用计容规则调整带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性住房需求。新产品的出现，总是会对旧产品的客户形成分流。

据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，截至今年 3 月，全国有 24 个省份试点上线 “第四代住宅”，相当于全国超 70% 的省份全面落地 “第四代住宅”。2022 年，福建首个第四代住宅 “建发缦云” 亮相，两年来，福州共落地 30 余个 “第四代住宅” 项目。

这种高赠送面积的方式，相当于在房价基础上打折销售。李宇嘉认为，新一代住宅大规模入市将可能让二手住房的低价优势缩减，二手房业主不得不进一步降价，与新房展开全面 “价格战”。此外，建筑新规出台之前出让的地块以及开发的新盘，销售或将更加艰难。

他进一步提到，类似行业调整需要注意保持政策的连续性、稳定性和可预期性；考虑政策的外部性，特别是对在建、在售项目、对二手房业主的伤害；不能以高质量发展为名，行 “保卖地”“保新房规模” 之实。