If the interest rate on existing home loans is lowered, what is the potential space?

8 月金融、通胀、经济、PMI 等数据一致体现了当前经济弱修复态势，往后看，9 月、10 月可能是经济企稳和政策加码的重要观察窗口：一则前期政策效果陆续释放，发改委要求 3000 亿超长债支持 “两新” 于 8 月底前全部下达，政策效果有望体现于 9 月经济数据；二则新一轮政策窗口趋近，财政已加快发力，央行指出研究储备增量政策、大概率将跟随美联储降息，以及进一步观察会否收储再贷款扩容、中央财政贴息收储、存量房贷降息，必要时可能增发国债（类似 2023 年 10 月 24 日）。

其中，存量房贷降息通过金融机构让利的方式减少了居民偿债负担、变相提高居民可支配收入，若落地则潜在空间和减负效果如何？

(1) 首先看 2023 年 9 月调降，主要面向存量首套房，央行指出 “政策实施首周有 98.5% 符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计 4973 万笔、21.7 万亿元人民币、平均降幅 73BP”，即居民每年减少偿付 1584 亿元。

(2)其次，若后续予以落实，乐观情形下可能包括两部分调降：一是面向存量非首套房、类似于 2023 年 9 月的补降，存量非首套房贷规模约 37.8-21.7/98.5%=15.8 万亿元，按 50-75BP 则居民每年减少偿付 788-1182 亿元；二是 2024 年 5 月 17 日取消房贷利率下限，2024Q2 加权平均房贷利率迅速下降 24BP，而存量房贷并未享有，该部分若按 30-40BP 则居民每年减少偿付 1134-1515 亿元。两者合计对应潜在调降空间 1922-2693 亿元，占 2023 年居民可支配收入的 0.35%-0.49%。考虑到银行息差压力，实际落地有不及预期的可能性。

(3) 在《试论地产需求政策的有效性边界》专题中，我们复盘了海外国家金融风险/地产出清的时点，共性在于居民偿债比率收敛于 11%-13% 的水平，我国同样符合这一规律。往后看，若存量房贷利率下调、央行跟随美联储降息、收储扩容等，该指标有望修复至 11% 以下，短期地产或有反弹。但核心或在于收入性政策，一定程度上决定了美国地产 B 浪反弹有韧性、日本没有韧性。

本文内容节选自开源证券研究所已发布报告：《人若存量房贷降息，潜在空间或 2 倍于 2023 年 9 月——兼评 8 月 PMI 数据》（发布时间：20240831），具体分析内容请详见报告。若因对报告的摘编等产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

分析师：何宁（S0790522110002），hening@kysec.cn

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