全款抢房，中国人涌入日本楼市

这一整年，85 后梁季盈把所有休假时间都用在了日本，3 天连着端午，7 天连着国庆。和过去单纯旅游观光的心态不同，她带着另一个目的——看房。

去年年底，她在饭局和社交媒体上频频听闻日本买房的话题，主要围绕房价低廉。“汇率又新低啦，一套上海老破小能换东京市中心公寓。” 朋友在饭局上如是 “安利”。

这样的信息不断涌来，她心动了。

近几年，和梁季盈一样对日本房产抱有浓厚兴趣的海外购房者越来越多。伴随日元汇率探底，最低跌破 4.77，今年上半年，在全球房地产投资额都被腰斩的大背景下，日本房产市场一直逆势上涨。

其中，中国人以惊人的规模和热情闯入，2023 下半年，“中国购房者爆买日本不动产” 成为了日媒持续追踪的热点话题之一。

凤凰网通过多方了解试图勾勒，中国人在日本掀起了怎样的购房狂潮？

一人买 5 到 10 套，现金结算

打听日本楼市的时候，一位住在大阪的朋友告诉梁季盈，今年整个日本的房子都在涨价。

在投资回报率较高的首都东京，无论买二手还是新房都得靠 “抢”。

据《日本经济新闻》7 月 20 日报道，首都东京 23 区新住宅楼每套房的平均价格已经突破 1 亿日元（约人民币 662.61 万元），同比上涨大约 60%。

“这两年感觉客人那边明显变得更着急了。” 一名在日本从事多年房地产中介的中国人李进说，在二手市场中，好地段、好价格、高回报的房子 “都被抢干净”，中国投资者拿着全款也只能排队等房的情形比比皆是。

“我经历过最快的一次是房子挂上网后四十多分钟就没了，本来想的是如果客人不要我就自己买的。” 李进说，在日本，二手房源规定统一放到一个仅中介业内可见的网络平台上，这意味着所有中介都能看见待售房源、能联系看房。那是一套低总价的小型公寓，但由于消失太快，他已经忘记具体地段。

一直以来，日本低总价小房子是中国人普遍的关注点，梁季盈正是冲着低价而来，希望买一套几十万的小户型。

但眼下，金主们越来越 “壕”，日本房价一路水涨船高——更多中国买房者开始出手大户型、高总价的公寓，甚至一次性批量购买。

今年十月国庆长假刚过，大阪一家房地产中介公司，株式会社华森社董事长金泽宏树在接受日本 MBS 电视台采访时，讲述眼中中国客人的大致画像——年龄大约 40-50 岁，趁着长假来日本，一人要买 5-10 套公寓房，每套价格约合人民币 200-1000 万元不等，用现金结算。

多位在日中介证实了这种说法。“今年，中国内地的客人希望在东京买 1 亿日元（约 500 万人民币）以上的房子。” 日本房产中介 JoJo 告诉凤凰网，就她观察，这些 500 万级内地买家并非买来租赁，而是自住自持，“有的是要在日本做生意、开公司有个落脚点，也有的是因为子女要来日本读书，什么样的需求都有。”

“去那些住新楼盘的朋友家玩的时候，发现左邻右舍都是中国人。” 在日本东京做全职交易员的 90 后中国网友 @FXer 二次螈 告诉凤凰网。

至于那些总价超过 2000 万人民币的东京豪宅，主要买家也是中国人。日本房产中介机构 “神居秒算” 的首席执行官赵洁在接受外媒采访时描述道，中国买家经常带着一箱箱现金付款，中介清点现金 “真的很累”。

甚至，东京顶级楼盘的抢购中，也不乏中国人身影。JoJo 过去主要服务来自中国香港的买房者，但现在，她的内地客人越来越多，其中有三四组客人点名要买顶奢的安缦东京公馆。

这片豪华住宅公寓位于一栋 64 层楼高的综合性大厦中，紧邻东京塔，由日本房地产开发商森大厦株式会社开发，该开发商曾经牵头开发了上海环球金融中心。JoJo 表示，安缦公馆最贵的顶层住宅是 200 亿日元（约 10 亿人民币）成交。

据 JoJo 介绍，她的内地客人都是知名人士，“有客人甚至说，只要是（这栋楼里的房子）就可以，户型无所谓的。”

“另外一个新的迹象是，内陆地区的人也开始去买房了。” 房东东公寓学院创始人全雳告诉凤凰网。

他从 2000 年去日本留学开始，就密切关注日本楼市。因为工作的缘故，他在日本拥有两套住宅和一片即将建酒店的土地。他回忆，2015 年，日本也迎来过一波中国购房者热潮，同样是日元兑人民币汇率创历史新低，跌破 5，“当时买日本房产的主要是江浙沪、北京人”，但今年，他有不少西安、重庆的朋友也组团赴日了。

恋战学区房

中国人到了日本，仍然带着特有的购房偏好，其中最突出的是对 “学区房” 的执念。

JoJo 遇到的很多中国内地客人，都奔着学校聚集的文京区而去，即便同样价格能够在其他区域买到更好的房子，即便并没有孩子，这些中产也非常坚持购买 “学区房”。

对于不同需求的客人，JoJo 也会向他们介绍不同的房产：“如果是企业家，会更喜欢强调港区、中央区、千代田区的土地价值，但对国内的高知、中产家庭，不如介绍文京区一句，‘那地方是学区房’。”

不过梁季盈在日本四处寻觅的 “家”，并非东京的豪宅或学区房，而是二手的 “一户建”。在日本，一户建是指独门独院的房子，一般占土地面积大约 60-80 平，带停车位，门前可以种些可爱的花草。

“蜡笔小新的家也是一户建”，梁季盈说道。这种房子是她印象中，一个家该有的样子——每个人都有自己的空间，虽然不大，但有院子，“我的猫咪也能楼上楼下地跑，想想就很快乐”。

第一次注意到一户建，是四年前去日本旅游，路过石川县富来。那是一座靠海小城，海风穿过低矮住宅，拂过她的头发，好像置身于日本晨间剧《小希》中——女主角正是在这座小城追寻自己的梦想、找到自己爱的人，建立一个美满的家庭。

漫步时她路过一家房产中介，“几万（元人民币）就可以买下一片土地，可以在上面盖房子”。她开始意识到在日本买房——甚至全款买房是一件相对而言简单的事，一颗种子悄悄在心里埋下。

梁季盈来自浙江，在上海一家千人规模公司做产品经理，丈夫林韦风是陕西人，是同一家公司的研发部门负责人。

在上海打拼，她和丈夫工作日租住在市中心的一个 “老破小” 里，距离公司更近。房子建于上个世纪 80 年代，36 平米，每月租金 4500 元。每周五，他们会开着特斯拉，抱着周末度假的心情，回到松江区，距离办公室一个半小时车程的 90 平米自购公寓房里，“终于能宽敞一点”。

去年居家的时间，梁季盈从出租屋逼仄的阳台向外望，是对面楼栋一户紧挨着一户的窗台。“特别压抑，那时候想，如果住在有宽阔视野的地方，多好啊。”

扎堆丰洲塔楼

事实上，拥有宽阔视野也是中国人在日本购房的主要偏好之一，比如海景塔楼。

东京丰洲、晴海区近年就吸引了很多中国人的目光，那里是东京残奥会举办的地点，也是一个新区。运动会举办前后，原本填海造地的区域建起了塔楼。今年上半年，晴海区 50 层楼的公寓 “HARUMI FLAG” 对外抽签销售，顶层一套房售价近 3.5 亿日元（约 1750 万人民币）。

据日本《周刊新潮》报道，由于政府将土地低价出售，这栋塔楼的价格比东京一般市场价格便宜 2-3 成，有的房子每坪甚至要便宜约 100 万日元（约 5 万人民币）。塔楼销售火爆，购买多套房的外国人很多，其中一名中国购房者一下买了 20 套房子，总共支付了 100 亿日元（约 5 亿人民币）。

今年 11 月底，小红书上网友 @coco 学姐 晒出晴海区塔楼公寓的购买记录后，底下不断有中国人回复：“Hello 邻居”。

JoJo 认为中国香港、澳门客人很少会考虑在这个区域购房，也有中介认为日本当地人较少考虑这个区域，“他们会对填海造地的区域比较在意，毕竟地震多发，在这个区域造高楼，会让他们觉得危险”，所以过去几年丰洲塔楼被中国人买走的房子，大概率会流动到中国人手中。

2017 年，长年在日本工作生活的中国人蔡崇，曾在丰洲购买过一套塔楼作为婚房。那时房价还没被炒起来，丰洲传出地下毒水的新闻，一位房东急着出手，“砍了自己一刀”，6780 万日元（约 350 万人民币）就卖给了蔡崇。

搬进新房的三个月里，他很享受从窗户看出去的景色，经常发朋友圈晒图。但慢慢他发现自己住的塔楼有诸多不便，比如等电梯的时间很长、附近学校太少，而且每个月要支付的修缮费很高，“每个月 1.7 万日元（约 900 元人民币），每 6 年会有大幅度上涨”。

不到四年，蔡崇决定搬家。2021 年，他的孩子考进了可以直升高中的幼儿园，不再受小升初、初升高的困扰。他产生了 “逃离东京” 的想法，打算买块土地盖房子。

他找到了一家中介公司说明卖房需求，对方根据日本的 “业界规矩” 收取他近 150 万日元中介费（约 8 万人民币）。陆续来了十几组日本客人看房，却都没有要买的迹象。最后，一组中国人看了房，当即决定买下，一次性现金转账了 8780 万日元（约 450 万人民币）。

虽然一度被传为 “毒地”，蔡崇仍然赚了 100 万元。

整栋投资 “包租公” 的炼成

梁季盈最初的预算是总价 50 万，也是一次性支付。目标是东京圈内的千叶县，坐 JR 一小时直达东京上野。据说那里房价相当友善，“十几万人民币，能买到七八十平的土地”。

过去她对于海外买房很佛系，但日本购房消息扑面而来，“价廉物美” 的暗示，像是给她上了发条——到了今年 3 月，她已经开始计划利用未来的节假日，去日本感兴趣的重点地区挨个考察。“我们是从外地到上海打拼，从事的行业也很容易在异国他乡找到工作，如果再选择一个新的地方工作生活，其实也未尝不可。” 她说。

趁着端午的六天假期，她特地在靠海的御宿町预定了一栋建于昭和时期的一户建民宿，想体验真实的当地生活。

御宿町显现出一种荒凉的气息，“大白天走在路上，都不会碰到一个人”。那天整个小城只有三四家餐厅开门，夫妻两人去火车站附近一家咖啡店坐了一个下午，总共只有四个客人。到了晚上七八点钟，“路上连个人影都没有”。失望而归。

回国后不久，她立即筹划在国庆长假开启自己的第二趟踩盘体验。这次她把重点放在了关西地区的神户。但她观察了一圈房源信息——如果要在这座日本第 6 大城市的市中心买到心仪的二手一户建，至少准备 100 万元人民币，这意味着预算翻倍。

大城市的房价不断看涨，也不断推高租房市场的热度。9 月，《日本经济新闻》报道，疫情后，以东京圈为代表，日本城市圈租金迎来大幅增长。报道引援日本银行相关人士分析：“由于住宅价格上涨，出现了无力购买住宅转向租赁的动向。”

在这个趋势之下，不少中国购房者抓住了日本租房市场的机会，通过购买整栋小公寓成为 “包租婆”、“包租公” 赚到了钱。

两年内，在上海开日语语言学校的刘婉琳连续买下两幢位于东京板桥区的公寓楼，加上各种费用和税收一幢楼的价格约为 9000 万日元（约 450 万人民），每年能收到超过 500 万日元（约 20 万人民币）租金。

“我还会继续投资。” 刘婉琳说。

而 37 岁的中国人施君目前名下已经拥有了 7 栋公寓楼，也在投资整栋公寓楼，总共租给了 50 户租户，遍布东京、神奈川、福冈等地。

这个已经在日本生活了 18 年的重工工程师并不认为，购买塔楼是一种保值的投资行为——几年后，随着海外现金投资者变少，“接盘侠” 会越来越少。加之塔楼要缴纳修缮金，越往后成本越高；

对比之下，公寓楼的维护就简单很多，施君自己找施工队修整，如果房子年久失修，也不用一味修修补补，可以推倒重建。

于是 2016 年开始，他在日本当起了 “包租公”——成立专门投资房地产的公司，从土地选址到楼栋户型规划，再到招租，都是自己一手承包。他认为这些公寓楼空置率要超过 30% 以上才会出现风险。“住户就算有退租，也是几户罢了。没几年就能回本了。”

施君是个日本通，他主要的租客也都是日本人。他会对租客进行筛选，喜欢租给在房子周围工作的大公司职员或是公务员。

给建造好的公寓取名也有讲究。施君在福冈的公寓都取名为 Palacio 系列，这在西班牙语中意为 “宫殿”。“住户一般在网上查信息，如果名字是汉字、英文，一看就知道什么意思，大家会觉得很土。比如 xx 山庄，就会有昭和年代老房子的土感。所以取名字如果是用法语或者西班牙语的片假名，大家才会觉得有品味。”

目前，施君给自己定了个目标，在日本每年建一幢楼。他希望自己的生意能早日扩展到有百户租户的规模。

不过，比起越来越多的日本年轻人开始只租不买，那些计划在日本定居的中国人倾向认为：还是买套房更放心。

梦回上海安福路

国庆长假的一天，从铁路神户三宫站下车，前来考察房市的梁季盈在一个十字路口停下。身边有各种各样的人和她站在一起等红灯，有穿着超短裙画着欧美系妆容的日本女孩，也有很多外国面孔。

梁季盈发现，东南亚面孔明显变多了——和她 2015 年在日本旅游的印象截然不同——他们在餐厅、机场、制衣店等做着各种各样的工作，住在市中心的一些公寓里。

神户给她的好感陡增，她开始感受到这座以多元化著称的大城市的繁荣和亲切。这让她想起自己刚从学校毕业后来上海工作的第一天，马路上穿着打扮各异的人，也有不少外国面孔，好像无论自己是什么样的人，都能融入到街景里去。

“一下子梦回上海安福路。” 她说。

“我是很喜欢上海的，” 她回忆起自己刚从浙江来到上海时，“是一种很自在的感觉，那天我知道，我以后肯定是要生活在上海的。”

随着毕业、结婚、安家，自在的上海生活离她越来越远了。她在上海郊区的 “远大新”，是八年前公公婆婆资助加贷款买下的。夫妇两人的父母都在老家生活，他们的年纪越来越大。梁季盈想，如果有一天能把老人们接到身边生活，最好的方式是换套别墅，或者附近再买一套房子——但无论哪种解决方案，他们算来算去，都负担不起。生活的压迫感与日俱增。

直到 2023 年某一刻，那种似曾相熟的久违的呼吸感，重新在彼岸世界出现。

和她的观感相印证的是，今年日本房价上涨的同时，另一则日本法务省出入国管理厅公布的数据也引人瞩目：截至今年 6 月 30 日，在日本居住的外国人数量已超过 322 万人，创历史新高，其中中国人占比超过四分之一。有分析认为，外国人数量增加与日本今年以来发布的人才吸引政策密切相关。

“人才，不仅要来，能留住是更重要的一个问题。” 去年下半年起全球各国围绕人才进行 “抢人大战” 的讨论过后，青年学者徐瑾评论认为，房价高可以说明一座城市的吸引力，但也往往成为影响本地民生、留住人才的障碍之一。从吸引人才的角度看，房价畸高是城市无法留住人才的劣势之一。

对比之下，房价吸引人才流入日本，似也成为一种必然。

眼见新年的第一个假期将至，梁季盈已经订好了第三次前往日本踩盘的机票。这次她把赴日定居计划再推进了一步——她要约见朋友推荐的房产中介，继续上下求索，直到找到理想中那个家。

（文中梁季盈、李进、施君、蔡崇、刘婉琳为化名。）

不构成任何投资建议。

本文作者： 燕青、宋禹莹，来源：棱镜 (ID:lengjing_qqfinance)，原文标题：《全款抢房，中国人涌入日本楼市》

风险提示及免责条款

市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资，责任自负。