In just two short weeks, "Powell's turn"! What does the Federal Reserve know that the market doesn't know?

市场本以为两周前还 “嘴硬” 的美联储主席鲍威尔会最后 “倔强” 一下，结果居然直接 “投降了”，释放降息信号。

隔夜美联储决议 “放鸽”，点阵图显示过半联储官员预计明年至少降息三次。而一直试图遏制市场 “降息预期” 的鲍威尔在会后发布会也不再打压，称本次会议讨论了降息的前景，降息 “显然是讨论的话题”。

听闻鲍威尔的此番发言，“新美联储通讯社” Nick Timiraos 在 X 上表示 “鲍威尔转向” 已经开启，仅近两周，态度巨变：

12 月 1 日：“现在猜测何时政策开始宽松……有点太早了。”

12 月 13 日：“降息进入我们的视线，开始讨论降息的问题。”

在这两周时间里，鲍威尔的态度 “巨变”，是因为他发现了什么市场忽略的事实？

荷兰国际集团分析认为，鲍威尔或许是看到了 “市场没发现的” 危机，危机可能存在于商业地产、租房市场或私人信贷这些对高利率过度敏感，容易暴露风险的领域，虽然市场不知道背后的确切原因，但过去的加息造成的后果或许比较严重：

当美联储主席站出来说，他了解长期维持过高利率所带来的危险时，这看起来像是在给市场敲响警钟。

华尔街见闻此前分析指出，就在 12 月的议息会议之前，美国财长耶伦最新表态称，目前通胀下降意味着，在美联储保持名义利率不变的情况下，经通胀调整后的实际利率正在上升，这似乎也成为美联储末来降息的合理理由。

结合此前纽约联储主席威廉姆斯的表态，通胀下降是降息的条件，如果通胀有所缓解，而美联储不降息，实际利率就会上升，相当于美联储的政策立场变得更具限制性。从耶伦和威廉姆斯的讲话中可以看出，实际利率是美联储利率决策的一个重要影响因素。

可能存在危机的领域

今年以来，有关美国商业地产行业的负面消息层出不穷：多处大型房产违约，写字楼入住率下降，利率上升使再融资变得困难。

高利率使得消费者的购房意愿下降，与此同时，银行和金融机构放贷能力有限，同样抑制了购房需求。美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，利率上升已导致抵押贷款申请降至近 30 年来的最低水平。

与此同时，美国远程办公的需求持续上涨，美国办公空间的空置率已经达到历史高位。麦肯锡警告，最严重的情况下写字楼价格将平均下降 42%。

而通胀和失业正打压租房市场需求。

据美国 Apartment List 全国房租报告，ApartmentList 全国房租指数在 11 月环比下降 0.9%(上个月为下降 0.7%) 至 1340 美元，为连续四个月环比下降。季节性因素很可能会导致房租在未来的一两个月进一步下跌。

Apartment List 数据显示，空置率指数维持 6.4%，11 月，100 个最大的城市中 89 个城市的房租出现了环比下降；其中 68 个城市的房租同比增速为负。由于在建公寓数量仍接近历史最高水平，Apartment List 预计空置率在明年仍将保持高位。

同时，私人信贷市场的扩张可能导致系统性风险增加，从而影响经济的整体稳定性。

UBS 董事会主席 Colm Kelleher 在 11 月的一次会议上表示，他对过去十年私人市场的增长感到担忧，认为下一次金融危机很可能发生在影子银行领域。

实际利率发挥了作用？

华尔街在文章中指出，本次会议美联储鸽派转向的背后，实际利率发挥了一定的作用。

尽管 9 月点阵图中，美联储官员对 2024 年的基准利率的预测调高了 50 个基点，但在经济预测总结（SEP）中，对 2024 年核心 PCE 的预测保持不变，维持在 2.6%，甚至还下调了对 2023 年核心 PCE 中位数的预测至 3.7％（6 月预测为 3.9%）。

12 月公布的 SEP，进一步将 2023 年和 2024 年的核心 PCE 预测下调至 3.2% 和 2.4%。从 9 月到 12 月的变动来看，美联储虽然没有调整基准利率，但是 “悄悄” 将末来实际利率的预期提高了 50 个基点。

9 月以来实际利率维持在 1.9%-2.5% 之间，对于美联储而言，这一水平可能已经足够让经济降温。